用土地貸款有什麼眉角？銀行及民間怎樣貸最划算？找到最好的！

大家通常對於房屋貸款比較熟悉，對於土地貸款就比較陌生。這篇文章要告訴大家，如果您的名下有土地（或是只有土地持份），該如何辦理貸款？向銀行貸款，與民間貸款又有什麼差別？

土地貸款，就是拿土地作為擔保品，向銀行或民間貸款業者申請貸款，性質基本上與房屋貸款相近。

銀行土地貸款：重視信用條件

銀行土地貸款，一般來說利率比較低，是民眾的首選。與房屋貸款類似，銀行非常重視兩大要素：（1）土地鑑價的價值、（2）申請人的信用條件。

向銀行提出土地貸款的申請時，必須提供貸款原因（用途）。建地要有建築計畫，農地則要有農耕證明。

接著，銀行會委託鑑價業者進行鑑價。擔保品的地目、使用區分、坪數、座落地點、是否鄰近馬路…等條件，都會影響鑑價的結果。

貸款的額度，則通常以近期的實價登錄為依據，核貸大約五～七成。

接下來，銀行會審查貸款人（及保證人）的信用資料，透過聯徵中心查詢您在所有行庫的繳款紀錄（包括貸款和信用卡）、貸款金額等等，當作是否核准的參考。

因為銀行重視的，是申請人是不是具有穩定的還款能力，而不是要等到繳不出還款，才把土地拍賣掉。

如果通過審核，銀行會提供明確的利率與核貸金額，如果申請人同意，就會進入對保、設定的流程。設定的金額，會按照借款的總金額再加上20%，以保障銀行的權益。設定完成之後，就進行撥款。

要注意的是，並不是任何土地，都能向銀行貸款。建地的價值最高，其次是農地、工業用地，價值最低的則是林地、山坡地、河川地。基本上，河川地或是位在保育區的土地，銀行不會核貸。

銀行的土地貸款利率，也會因為地目而有所不同。

建地的利率一般來說，在2%~4%之間。農地則在2.5%~6%之間，如果能證明這塊地有實際上的農耕行為，代表這塊地能產生收益，銀行可能會提供更低的利率。

至於工業用地，一般從3%起跳。至於林地、山坡地，也是3%起跳。

銀行辦理土地貸款的內容

有土地就一定能貸款?

並非你有土地就可以辦理貸款，下列的因素可能會辦不了貸款：

• 1.名下負債過多，負債比過高及收支比算不過，也就無法申辦貸款。
• 2.沒有工作證明、收入證明，收入情況不明確也就無法申辦貸款。
• 3. 若您土地是持分請其他所有的持分人都同意，必須簽貸款協議書才可以申請。如果想單用個人持有的土地去辦銀行貸款，就會貸不過。辦理銀行土地貸款必須產權完整的狀況。

延伸閱讀: <5分鐘搞懂土地分類及權狀上的地目的意思>

誰適合使用土地貸款？

• 1.目前有閒置土地的人：土地愈來愈少，如果你有閒置的土地，又不希望賣出，想利用土地貸款增加手上可利用的現金流。
• 2.資金需求較高者：由於土地貸款的貸款額度高，貸款成數最高是7成左右，同時利率也較信用貸款低（2.5% 起），適合資金需求較高者利用。
• 3.還款時間比信貸及車貸久：土地貸款的還款時間，最長可達 20 年，比信貸、車貸等還款年限都久，在計算還款能力的安排上也會更加彈性。
• 4.信用較不良者：因為土地貸款有土地做為抵押品，對於信用較不好、又有貸款需求的人來說，是個不錯的選擇。

銀行有承作土地二胎貸款嗎?

銀行承作的土地貸款，通常以第一順位抵押為主，目前沒有銀行提供土地二胎的的貸款申請，建議是轉向民間代書申辦民間土地二胎的貸款，只要抵押品還有殘值，是有機會向民間代書申請土地二胎貸款。

延伸閱讀:<土地二胎 不需綁約隨時可還款 土地不動產價值足夠，放款額度沒上限>

持分土地呢?銀行有承作嗎?

另外，銀行土地貸款還有一個限制，就是如果你只有土地的「持份」，只要持分的產權不完整，風險相對較高，必須取得所有持份人的同意，銀行才會受理你的申請。

如果是要單獨就你個人持有的部份申請貸款是只有民間貸款才有處理。

持分土地貸款就是多個持有人共同持有一塊土地的產權，舉例來說，就像一塊土地平均分給5個人，這5個人手上就分別擁有1/5的土地。

延伸閱讀: <持分土地貸款 申辦管道?持分1/2 1/31/4土地要如何借款?>

在初步規劃時，都會先以 銀行土地貸款 為第一優先為客戶考量，通常在客戶無法申辦 銀行土地貸款 的時才會建議客戶申辦民間土地貸款。

原因會有以下幾點：

1. 借款人信用狀況有大瑕疵
2. 借款人無法提供財力
3. 借款人急需周轉，無法等待申辦流程
4. 借款人只想短期周轉

民間土地貸款：有殘值就能貸

相對於銀行，民間土地貸款的利率可能稍高一些，但是核貸條件相對寬鬆許多。

• 第一，民間土地貸款的核貸，基本上以土地的價值為主，不會針對申請人進行徵信。因此有信用瑕疵的民眾，也有機會申請民間土地貸款。
• 第二，如果希望用持份來貸款，民間土地貸款也不需通知其他持份人。
• 第三，對於土地二胎貸款，民間土地貸款的條件也比銀行寬鬆，基本上有殘值就能貸。
• 第四，民間土地貸款的申請流程比銀行迅速許多，最快可以在當天核貸撥款。
• 第五，基本上，各種地目，包括建地、農地、林地、道路用地、工業用地、保留地…等，民間業者都可以承貸。

民間土地貸款的內容

銀行土地貸款及民間土地貸款比較表

銀行或是民間土地貸款流程:

一、申請:

撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。

申辦銀行土地貸款時提供土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們 跟說明負債狀況之後 即可先送估價。

如果是申辦民間土地貸款只需先提供提供土地權狀或是謄本就可以進行估價。

二、估價:

提出土地貸款的申請之後，銀行或是代書的鑑價人員會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價。

一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。

銀行估價時間需要抓1~5天，民間代書的估價時間約1~2個小時。

三、審核:

當銀行或是代書取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核。

一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。

民間代書就只針對土地價值審核。

四、對保:

當土地貸款申請經銀行或是代書核准後，銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要房主本人親自出席。

對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。

「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。

而跟代書對保會直接約在土地所在該區的地政事務所進行對保，對保後直接送地政進行土地的設定。

五、設定:

對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序。

銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。

六、撥款:

抵押權設定完成後，即可隨時準備撥款，土地貸款或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

土地貸款須準備資料？

• 土地所有權狀
• 身份證正反面影本、第二證件影本
• 印鑑證明
• 戶籍謄本
• 所得證明（如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺近半年的出入明細）
• 〈相關文件還是需要以實際為主〉

為什麼會推薦要辦理土地貸款的客戶來貸款通辦理貸款呢？

貸款通會了解客戶的條件與需求，去選擇目前各銀行的土地貸方案或是民間貸款方式，規劃出最合適、貸款額度比較高及利率比較低的貸款計劃！

延伸閱讀：<《土地貸款》6個步驟完成申辦?5分鐘搞懂貸款流程及影響利率高低的因素!>

用土地貸款Q&A

以上針對土地貸款的說明，相信可以幫助您選擇最適合自己的貸款管道。也建議您，可以諮詢專業的貸款顧問業者，將會為您省下許多寶貴的時間，幫助您找到最划算的方案。

以上是簡單的《用土地貸款有什麼眉角?》銀行及民間怎樣貸最划算?的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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