共有人間對於如何處置持分房屋土地沒有共識怎麼辦?如果你想變現套利,或是取得完整產權,最好的方式便是選擇 變價分割 的方式分割共有物,想知道變價分割程序條件是什麼嗎?本篇幫你整理好。

變價分割意思是?

法律上物的所有權有時候會以共有方式存在,也就是一般常聽到的「持分」,最普遍的案例即是房屋和土地等不動產透過繼承取得後變成兄弟姊妹所共有,若其子女又有數人,一旦發生再次繼承,共有人便會越來越多,因此,為了解決越來越複雜的共有關係,多數人會選擇把自己的持份賣掉,或者是分割共有物。

根據民法第 823 條,各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物,除非物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者則不在此限。

至於怎麼分割,民法第 824 條第 1 項寫道,共有物之分割,可依共有人協議之方法行之,如若不能也沒關係,可以參照第 824 條第 2 項之規範,即若分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:

  1. 以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。
  2. 原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。

換句話說,分割順序是以原物分割為優先、變價分割為最後的手段。

另外該法條第 3 項和第 4 項亦有規定,以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之,且以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。

相信看到這邊許多人已經霧煞煞滿頭問號,請看白話文解釋:共有狀態下若沒有不分割之約定,任何共有人都可以隨時請求分割共有物,並與其他共有人達成分割協議,若無法做成分割協議,可以訴請法院為裁判分割共有物,且分割方式多樣,包含原物分割、變價分割、原物分割兼金錢補償,甚至還可以部分維持共有,而一般在共有房屋之情況下,法院經常會採取所謂「變價分割」之方式,將房屋拍賣變價,並將賣得之價金按應有部分的比例分配給各共有人,盡量讓土地能有最有效且公平的分割方案。

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變價分割條件/程序

不動產如果是共有人所分別共有,分割前必須先去調解委員會調解,調解未果認定共有人不能就分割達成協議並取得調節不成立證明書後,才能向法院提起訴訟裁判分割。

法院會審酌房地是不是共有人所共有,共有人間是否有不分割之協議,房地是否有無法定不能分割事由,原則上若原物分配對全體或多數共有人有利,則需先就原物分配,除非原物分配有困難者,例如當土地原物分配後會因為過於細分而不利於整體土地利用,又或者是房屋只有一個出入口等條件性質上很難原物分割時,才能選擇變價分配予以變賣將價金分配於各共有人。

且無論採哪種分割方式,均需兼顧各共有人使用現況及利益平衡,使共有物之經濟效用能於分割後獲得最大效益,這也是為什麼通常法院斟酌房地型態、使用情形、經濟效益、兩造利益等一切情形後,會認為房地之分割方法應採變價分割。

一旦變價分割訴訟判決確定後,任一共有人均可持確定判決書向執行法院聲請進行變價程序,其後以鑑價、詢價、拍賣、減價拍賣的流程出售共有土地,變現後法院會在就價金按比例進行分配。

變價分割拍賣流程

法院如將共有物變價分割時,則共有物的全部或一部將依強制執行的拍賣不動產程序進行,在變賣共有物分配價金時,為使共有人仍能繼續其投資規劃,維持共有物之經濟效益,並兼顧共有人對共有物之特殊感情,民法第 824 條第 7 項規定:「變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。」。

換句話說,建物變價拍賣後,若由外人標得,任一共有人皆具優先購買權,可依標出的成交價再買回,意即,若民眾身為共有人,遇到部分共有人持分因債務問題被拍賣時,記得要密切注意法院通知,雖不必自己參與投標,但等到有人拍定後別忘了行使優先承購權,才能避免持分落入外人手,甚至遭新的共有人聲請「變價分割」。

不過這裡也要特別提醒,如果拍賣的持份是由任一共有人標得,則其他人就無優先購買權。

變價分割Q&A

變賣共有物時,誰有優先購買權?

依民法第824 條第2 項第2 款規定:「原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。」又依同法條第7 項規定:「變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。」

分割前可以進行調解委員會調解嗎

在分割前必須要去調解委員會調解,如果調解未果,做成不成立證明書,就可以認定共有人不能就分割達成協議。無法就分割達成協議的時候,就可以訴訟法院裁判分割。

以上即為簡單的變價分割介紹,如果有關變價分割的問題建議委託律師處理。如有任何資金需求需要申請持分土地貸款,歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

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