「房子分為中古屋、預售屋、新成屋，每種房屋都有不同的優缺點，連貸款成數跟所需的自備款都不相同，消費者需要了解自己需要哪種類型的房屋，才能順利成家。」
今天就讓我們來好好認識一下中古屋、預售屋、新成屋的特性，幫助你找到最適合的房子吧！
許多人打算要買房，就開始到處看各種建案，如同無頭蒼蠅沒有目的誤打誤撞。
實際上，房屋主要分為中古屋、預售屋、新成屋三種類型的產品。這三種不同類型，各有不同的優缺點，連貸款成數都有不同。
中古屋、預售屋、新成屋的各自定義
首先，讓我們來了解三種房型的各自定義。
- 中古屋：中古屋指經過一次以上的轉手買賣、或興建完工已領取使用執照超過三年以上的房屋。
- 預售屋：預售屋是指領有建造執照、尚未建造完成，而以將來完成之建築物為交易標的之物。通常需要等待 2~4 年施工期。
- 新成屋：新成屋指竣工完成日後，一年內未經居住的成屋。
中古屋屋況、價格差異大
其中，因為就定義來說，絕大多數的不動產都會屬中古屋，因此中古屋之間落差會比較大，按照屋齡 10 年、20 年、30 年，價格上也都會有差異。
業界有一此說法：「同時期的中古屋和預售屋相比，大約是屋齡每多 1 年，價減 2.5％。同區域條件類似的房子，預售屋每坪 50 萬元，10 年的中古屋則約為 37.5 萬元。」
如果想了解更詳細的中古屋價格，可以到內政部不動產資訊平台查詢。（ https://pip.moi.gov.tw/V2/A/SCRA0401.aspx）
預售屋價格較新成屋貴 10~15%
另外，如果同個時間你要購買預售屋，其價格會比新成屋貴 10~15%，這是許多消費者沒有考慮到的。
新成屋的部份有部份建商有提供公司貸降低自備款成數
在2成自備款中的其中1成，提供幾年的建商公司貸款，而且因已成屋，等於是現買現住，相較一般預售屋需要2~3年的工程期來說更有利。在辦理銀行房貸設定抵押權設定完成之後會由建商設定第二順位的抵押權設定。
以下我們整理了預售屋、新成屋、中古屋各自的好處及注意事項，消費者可以思考哪種方案適合自己。
| 項目 | 好處 | 買房所需費用 | 銀行貸款成數 | 注意事項 |
| 預售屋 | 低自備款 付款較輕鬆 可選擇性較高 | 最高 | 7~8 成 （會分更多階段付款） | 需謹慎挑選建案及建商 用合理價格購買（要記得殺價） 公設比通常比較高 |
| 新成屋 | 可馬上入住 可以檢驗屋況 價格較預售屋低 | 次之 | 7~8 成 | 需準備資金較多 注意公設比多寡 銀行貸款條件是否優良 |
| 中古屋 | 房價便宜 議價空間最大 公設比最低 | 最低 | 5~8成 | 須注意屋況是否良好 水電系統容易有問題 需重新裝潢 |
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貸款成數差異：中古屋、預售屋、新成屋各有不同
對於銀行來說，不動產未來的價值會決定銀行的貸款意願跟成數高低。在這三種房屋類型中，預售屋因為未來增值性最高，因此銀行願意提供最高的貸款成數，最高可達 8 成；而中古屋因為不動產折舊，未來的價值較低，因此銀行願意給的貸款成數，通常只到 5~8 成。
因此購買中古屋，雖然房屋總價較低（因為殘值也較低），消費者能少付一點錢，但銀行的貸款成數也會少一些，所以消費者要準備較多的自備款，才有辦法進行購屋。
- 預售屋：7~8 成貸款，自備款亦可分期繳納
- 新成屋：7~8 成貸款
- 中古屋：5~8 成貸款
※實際貸款成數須依銀行核貸為主，會因不動產之屋況、區位、市場景氣…等而有所差異。
延伸閱讀： 《房貸成數最高是幾成?房屋貸款怎麼樣可以爭取到最高額度?》
選定房屋種類後，記得也要選擇適合的房屋貸款
透過上述三種房屋類型的分享，你應該更加了解自己適合哪一種不動產方案了。在選定適合的標的後，接下來就是要尋找合適的房貸，幫助自己順利購屋，同時兼顧理財規劃跟生活品質。
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房屋貸款方案內容說明
| 項目 | 房屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
申辦房貸要準備的資料
申請房貸時，需要準備這些資料
- 收入資料：最近6個月的薪轉存摺封面和內頁（須先補登存摺）或是去年的扣繳憑單。
- 財力證明：最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁（須先補登存摺，由於銀行主要要看存摺餘額，並確認不是為了貸款臨時存進去的，所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1～2家銀行存摺影本）、定存證明、股票和基金明細（可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考，雖然因股價波動較大，銀行通常不認列資產，但仍有加分作用）、保險合約影本等，確認你有存款和可供變現的投資，讓銀行提高你的還款能力額度。
- 買賣資料(買賣件才需要提供)：買賣合約影本、買賣合約價金流程，如匯款單和支票影本，證明買賣確實存在。
辦理房屋貸款的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
房屋種類Q&A
新成屋：一般可分為預售屋完工或剛興建完成且尚未賣出，或預售時剩下的房子。
中古屋屋齡通常大於5~10年，普遍是有人住過的房屋。
新古屋：新古屋大部份為建商餘屋，或是投資客購屋轉手，沒有人住過的空屋。
「頭期款」是關鍵，預售屋隨施工進度繳頭期款、從預售到成屋還有1-2年，還有時間慢慢存。新成屋雖看的到，但需要立即支付2成頭期款，繳款壓力，顯得較大。
1.能買新屋，又能實際看屋，減少不確定性。
2.屋況新，不用擔心管線老舊問題。
3.能盡快入住。
延伸閱讀:<《無痛買房》看屋買房辦房貸前先來了解購屋注意事項及房貸流程懶人包>
以上是看屋買房中古屋、預售屋、新成屋怎麼選?房屋種類在貸款上又有何差異?的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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