房價一直漲，買房好難？近年來房價漲幅高達三成，當你存到頭期款，房價又硬生生漲了好幾波，買房似乎越來越遙不可及。理想的房子買不起，買得起的不想住，當真有夠困難！
其實第一間房先買小、買遠沒關係，再用小屋換大屋就很容易！今天貸款通就要告訴你買房的重要觀念，讓你能夠一步步完成買房夢想、實踐人生大事！
房價一直漲，現在到底是不是高點？先買小屋嗎？
大家買房前總是擔心買貴了不甘心，買了後又期待房價繼續漲，其實近幾年來台灣主要都會區房價是真的漲了許多，尤其是新竹地區、台中地區，漲幅甚至高達48%！
許多首購族不敢出手，只怕買在高點。貸款通告訴你，其實換個角度想，只要有自住需求，就沒有跌不跌、賺不賺的問題！
一般人總認為「房價正在高點，等跌了再買。」但真實的狀況很有可能是：你一直沒買，幾個月後只能望著高漲的房價扼腕嘆息。
尤其對有自住需求的人來說，房價的漲跌影響其實沒有這麼重要！
「房價是齊漲、齊跌的」房價繼續漲，您購入的這間跟著漲、未來若要賣掉也會有好價格；而倘若房價跌，未來想換的房子勢必也會跟著跌價，所以不要想太多，計算過房貸、確認過需求，看好目標就下手吧！
買房子要準備多少錢？簡單算給你看！
買一間房究竟要準備多少自備款？有哪些大項目支出？貸款通這裡簡單幫你列出來！
- 頭期款：需看房子的可貸金額而定，一般來說大概可以貸6成至8成，也就是說，需要準備房價的2成至4成為頭期款。
- 仲介費：各家房仲收費不同，大部分介於1% – 4%之間。
- 裝潢／家電／家具：每個人對生活物質的追求不同，價格大約會是房價的5% – 20%左右。
也就是說，假如您買一間2,000萬的房子，至少需要400萬左右的自備款比較妥當。
→延伸閱讀：中古舊公寓老屋翻修／裝潢費用怎麼算？每坪預算這樣估！
| 項目 | 費用計算方式 | 備註 |
| 鑑價費、帳管費、開辦費、徵信費、手續費 | 各銀行使用名稱不一，依各銀行規定 | 費用差距大，應多做比較 |
| 土地登記規費 | 按設定金額的千分之一 | 習慣上由買方負擔 |
| 書狀費 | 每張80元 | 習慣上由買方負擔 |
| 謄本費 | 每張20元 | 習慣上由買方負擔 |
| 代書費 | 約4000~6,000元 | 習慣上由買方負擔 |
| 住宅保險費–火險 | 每年投保一次，各保險公司費率相近 | 若提前償還貸款，可要求退還預繳之保險費 |
| 住宅保險費–地震險 | 每年投保一次，依目前費率每年保費1,459元 | 若提前償還貸款，可要求退還預繳之保險費 |
| 轉貸代償費 | 0~10,000元，視各銀行而定 | 費用差距大，應多做比較 |
| 轉貸塗銷費 | 2,000元起 | 習慣上由賣方負擔 |
註：申貸實際費用依各銀行規定
買賣雙方應負擔費用
| 買方 | 賣方 |
| 買賣契稅 印花稅 地政規費 土地及建物登記謄本費 銀行貸款查詢費 代書費（過戶、設定及簽約金）* 履保費 | 土地增值稅 交屋日前的房屋稅及地價稅 屋日前的水電、瓦斯、管理費 代書費（過戶、塗銷及簽約金）* 履保費 |
備註：
（1）房屋稅及地價稅是以年度課稅，以交屋日為分界點，買賣雙方再按比例分擔，一般交屋日前的費用為賣方負擔；交屋日後的費用則由買方負擔。
（2）*為有請代書才需支付的費用。
「買小換大」及「買遠換近」是聰明不是妥協！
了解了目標物件需準備的自備款金額後，如果太過勉強，千萬不要硬逼自己去負擔過於沉重的房貸壓力！不必非得一次到位，依照你的收入和預算慢慢升級房產，而非一次性地進駐完美夢幻房。
應該要把握「買小換大」還有「買遠換近」這兩大原則，評估過還款能力及生活現狀後再購屋。
並在償還房貸的同時持續投資儲蓄，幾年後再隨著個人經濟能力成長，考慮更換大屋、更換近屋，階段性地換到理想中的好房子！
貸款通也整理出「預售屋」、「新成屋」、「中古屋」比較圖
買房兩大重點提醒，入住美宅不是夢！
1、不要在郊區花大錢：
如果你還不是很確定未來長久定居的地點，那麼貸款通建議您盡量不要在郊區花大錢買房，應該盡量往蛋黃區靠攏，即使房子不似郊區地段的那麼大間，但是相對的未來脫手容易、房屋漲幅可期性更高。
2、沒錢也可先租再買：
如果自住的房子還在腳房貸，又想要再買一間，財務壓力過大，此時會建議您可以先售出一間並且租屋，再慢慢尋覓良屋。
以小換大可退稅？自用住宅重購退稅說明！
只要您將房子賣掉，無論是先買後賣、或是先賣後買，都必須被政府課２筆稅：土地增值稅及所得稅。不過，假如您是有換屋行為，就可以依照法規規定的「重購自用住宅退稅」！
先買後賣、先賣後買一率可使用。而在申請時要注意，買賣的所有權人須為同一人，也須證明物件是「自用住宅」才能符合退稅條件！
| 項目 | 先買後賣 | 先賣後買 |
| 優點 | 無過渡期，不用擔心空窗期的租屋及搬家問題 | 自備款少，不用同時負擔兩份房貸，沒有拋售壓力 |
| 缺點 | 有賣屋壓力、金源負擔較大 | 舊屋售出後有短暫過渡期須另覓住所、需搬兩次家 |
| 總結 | 資金寬裕 有足夠金源可以負擔兩份房貸者 | 資金較不充裕 原已有理財計畫者 |
以上就是貸款通為大家整理了，想要購屋、想要以小屋換大屋必看的重點整理！希望大家都能在成為有殼蝸牛的路上找到更輕鬆的方式，不要急於求一步登天，慢慢地按照階段計畫地完成，最終住進心心念念的夢幻豪宅，如此更能好好體會箇中美妙！
小屋換大屋QA
「房價是齊漲、齊跌的」房價繼續漲，您購入的這間跟著漲、未來若要賣掉也會有好價格；而倘若房價跌，未來想換的房子勢必也會跟著跌價，所以不要想太多，計算過房貸、確認過需求，看好目標就下手吧！
無論是先買後賣、或是先賣後買，都必須被政府課２筆稅：土地增值稅及所得稅。不過，假如您是有換屋行為，就可以依照法規規定的「重購自用住宅退稅」！
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