有房貸想買下一間?能再買房嗎? 第二屋貸款成數 為何?限貸5成還6成?房貸還沒繳完卻有換屋、買屋需求該怎麼辦?先買後賣還是先賣後買?買第二屋/餘屋的注意事項不少,今天貸款通為大家整理3個必知要點!

一、第二屋貸款成數有沒有限制?法規這麼說!

許多人在買第二間房子時,總會遇到前屋貸款尚未繳清、第二屋貸款成數不足的問題,這時會想問,難道還有限定第二屋房貸只能貸 5 成嗎?其實並不盡然喔!來看看法規怎麼說:

〈中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定〉中對於自然人購屋有以下限制:

  • 1、已有二戶房貸者:
    貸款額度最高不得超過住宅(含基地)鑑價或買賣金額較低者之五點五成。
  • 2、已有三戶以上房貸者:
    貸款額度最高不得超過住宅(含基地)鑑價或買賣金額較低者之五成。

也就是說,對於並非購買高價住宅*的一般人而言,名下必須到第 3 戶及以上才會受到法規的限制,最高只能貸款房屋價值的 5 – 5.5 成,無寬限期、且除前目貸款額度外,不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目,額外增加貸款金額。所以會建議,如有多間房產,第 3 戶以後可以由家中名下無房產的成員申請貸款、以爭取最佳成數與利率。

※補充-高價住宅之定義:

  1. 座落於臺北市者:鑑價或買賣金額為新臺幣七千萬元以上。
  2. 座落於新北市者:鑑價或買賣金額為新臺幣六千萬元以上。
  3. 座落於臺北市及新北市以外之國內地區者:鑑價或買賣金額為新臺幣四千萬元以上。

不過,這是針對法規而言,對於屋主最直接的影響,還是來自於貸款的銀行。

二、有房貸想買第二屋,貸款評估重點看這些!

為何法規沒有限定第二戶的貸款成數,但許多銀行仍無法提供貸款者期待的房貸成數呢?其實就銀行的立場來說,對於身上已經背負房貸的貸款人,要接著貸第二屋房貸,其實風險是成長的。銀行將會重新評估貸款人的收入情形、財力狀況,在面對雙重房貸的情形下是否有能力負擔。銀行將會針對以下各項進行評估:

  • 收入證明:貸款人的薪資收入、所得稅扣繳憑單、儲蓄存摺、薪轉戶等證明文件。
  • 財力狀況:貸款人名下所有財產,包含動產及不動產、股票、基金等。
  • 任職情形:貸款人的任職公司,是否是百大企業、上市櫃公司、軍公教人員等。
  • 貸款負債比:綜觀貸款人的收入及負債比例,是否低於銀行認定的標準。

延伸閱讀:<《以屋換屋》賣舊買新怕新屋貸款不夠嗎?售後回租讓換屋更彈性!>

三、想換屋,該「先買後賣」還是「先賣後買」?

對於銀行而言,只要名下有屋,欲購入第二間則會被視為投資者。因此,如若您是欲換屋者,建議可以同時出示買賣證明喔!而對於換屋這,最煩惱的就是考慮該「先買後賣」還是「先賣後買」?優缺點幫大家整理如下:

項目先買後賣 先賣後買
優點無過渡期,不用擔心空窗期的租屋及搬家問題自備款少,不用同時負擔兩份房貸,沒有拋售壓力
缺點有賣屋壓力、金源負擔較大舊屋售出後有短暫過渡期須另覓住所、需搬兩次家
總結資金寬裕
有足夠金源可以負擔兩份房貸者
資金較不充裕
原已有理財計畫者

以上就是小編替大家整理,身上有房貸再買第二屋時須留意的重點事項!倘若遇到房貸成數不足、自備款不夠的情形,也建議可以先透過線上免費諮詢,問問貸款通專業線上客服,提供您專業的理財建議喔!

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