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以房養老貸款是什麼?使用房屋規劃退休收入的優點及注意事項!

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以房養老 是提供給 60 歲長者的特殊貸款方案,此貸款能將不動產提前變現,讓老年人不僅可以居住在原房屋生活,還可以領取每個月的養老金,打造一個安詳的晚年。

以房養老可行嗎?

對於一般人來說,如果想要把不動產房屋變成現金的方式,大概就是把不動產賣掉求現,或者申請房屋增貸等作法。

而以房養老貸款又稱為逆向房屋抵押貸款,借款人以所有住宅為擔保,向政府或金融機構申請融資,以不出售房屋為前提,當貸款契約到期或借款人死亡,以處理擔保品方式償還債務。

不過,對於許多老年人來說,卻「窮的只剩下房子」,生活的資金較為缺乏,也無子女協助。同時間,又由於老人在社會上租屋較為困難,所以不敢輕易變賣房產。

而房屋增貸等作法,雖然也可以獲得不少資金,但由於老年人一般收入頗少、亦不穩定,銀行貸款的放款機率較低,故也不可行。

延伸閱讀<養老金多少才夠?>

此時,近幾年很夯的「以房養老」就是很值得參考的選項,「以房養老」能幫助老人在晚年將不動產活化、變現,並提供每月穩定的現金流,幫助老年人獲得一個更有生活品質的晚年!

以房養老的方式有那些?

  • 一、將房子出租當包租公,靠收租過生活;
  • 二、辦理以房養老逆向抵押貸款;
  • 三、留房養老安養信託,請專業機構代管房產取得退休生活費。
項目 當包租公,靠收租 以房養老貸款 留房養老安養信託
特色可取得長期及穩定的收益 逆向抵押貸款將不動產轉成穩定的現金流不動產租金收益信託 ,採個案規劃
限制要有足夠的租金維持日常生活及退租時的空窗期1.貸款成數及利率的風險
2.傳繼承財產的風險
須確認信託不動產及沒有違規使用的情形
適用對象1.自有足夠的資金購買到好出租的標的物
2.可以自行處理租賃事宜
1.除了房子之外並沒有其他固定收益
2.希望增加退休時的生活零用金
1.自己或是子女名下有收益的不動產
2.有入住養生宅或是銀養院的需求者
3.規劃財產傳承者

接下來,就讓我們一起來了解「以房養老」貸款到底是什麼,又有什麼優缺點跟注意事項吧!

「以房養老」貸款是什麼?

所謂的「以房養老」,就是屋主把房子抵押給銀行(逆向抵押貸款),並由銀行分期每月提供一定金額,作為屋主的生活費。

特別的是,雖然房子已經抵押給銀行了,但屋主還是能繼續居住。當屋主離世後,親屬可以選擇償還貸款,或者由銀行將房屋拍賣,從銷售金額扣除應繳貸款後,剩下的費用還可以分配給家屬。

一般房貸
一般房貸
以房養老 逆向房貸
以房養老 逆向房貸

「以房養老」的資格及金額

關於以房養老的資格,目前有多家銀行推出相關貸款,申請年紀須達 60~65 歲。

而銀行會根據房屋年齡、房價、還有市場利率等因素進行估價,最後得出申請者每月能領取多少現金(養老金)。

舉例來說,估價 1,000 的房產,每月大致可以領到 30,000~35,000 元的養老金;至於詳細的養老金的金額,則可以去各大銀行網頁進行更精確的試算。

項目 以房養老
年齡限制 60 ~ 65 歲以上
資金取得方式 按月取得
貸款年限 通常最長 30 年
還款方式按月支付「利息」給銀行
(利息從銀行撥付金額內扣)
期滿後一次清償or房子法拍
貸款餘額遞增(時間越長金額越大!)
特色按月分期借現金,貸款時間越長所累積的貸款餘額也越大

「以房養老」的優點

1/ 可以繼續住在自己的房屋:

說起以房養老的優點,首先就是能繼續住在自己家了。對於年輕人來說,搬家或許是一件不困難的事情,但老人要尋找租屋談何容易呢?

更何況,許多老年人十分戀家,若能在自己熟悉的房子中安享天年,是再好也不過的。

2/ 多一份經濟來源:

對於有些退休金並不多的老年人而言,每個月可以領到的養老現金,無疑是老年生活的一大保障。

倘若身上現金並不充裕,利用以房養老,將不動產活化,同時又能繼續居住在房屋中,無疑是相當好的選擇。

3/ 活越久,領越多:

不同於一些抵押貸款有領取金額的年限限制,多數以房養老的產品,年齡最長規劃 30 年,已申辦年齡 60~65 歲來說,養老金可以領到 90~95 歲。

以目前台灣平均壽命來說,男性 77 歲、女性 83 歲,平均 80 歲;能領到 90~95 歲的以房養老的確是相對有保障。

「以房養老」的疑慮跟注意事項

1/ 顛覆傳統觀念,需與後輩溝通:

由於多數的台灣人多數會習慣將房產作為遺產,而子女也有這樣的期待。此時若長輩自行使用以房養老的貸款方案,而子女卻以為該不動產之後可被自己繼承,就容易產生衝突。

2/ 借款者壽命若較長,需額外注意:

儘管以房養老的保障年齡已經將近至 90 歲,但倘若申請者的壽命較長,甚至成為百歲人瑞,此時有可能面臨房屋被拍賣,自己卻無家可歸的狀況。

3/ 每期金額會逐期遞減,須做好財務規劃:

由於以房養老是「逆向抵押貸款」,跟房貸相反;這導致房貸是每期還款金額越來越低,而以房養老申請者每期拿到的金額會越來越少,逐期遞減。

所以,儘管每期都還是有養老金可以領取,但申請者依然要做好財務規劃,以免後續金額變少時無法應對。

結語:「從養兒防老,到以房養老」

對於有特定需求的長者來說,以房養老的確能活化自己的不動產,避免出現「人在天堂、錢在銀行」的狀況,讓自己辛苦購買的房屋,可以提前變現跟享受。

但也要同時注意上述提到以房養老的注意事項,才可以妥善利用這個貸款方案。

如果你或身邊的長輩對於以房養老有興趣,但又不知道從何下手,或者對於比較各家銀行方案感到苦惱,也可以考慮尋找專業的貸款公司尋求幫助,讓貸款專業人士幫助長者打造一個安詳舒適的老年。

以房養老流程
以房養老流程

以房養老Q&A

是否需要找保證人?

原則上可以不用保證人。 若需要保證人,須視各家銀行之規定,應徵提一般保證人為宜。

申辦人有無最低年齡限制?

多數銀行規定年齡為60至65歲。

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貸款通賴長森

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