房屋鑑價對於貸款額度的高低有著決定性作用，而區域、地段、屋齡等都是評估要點，透過房屋鑑價流程與5種試算管道介紹的懶人包，幫助認識房子的真正價值！
鑑價是什麼？影響房貸額度的專業評估與考量！
所謂「鑑價」的定義是：對財產進行價值的評定。透過專業鑑價人員進行專業調查與評鑑，對象可以是有形資產（動產不動產，如建物、機械、儀器、車輛）；也可以是無形資產（如商標、專利、著作權、藝術作品。）。
今天要談的「房屋鑑價」評估乃至週邊資源、生活機能、運輸工具、商機價值、未來期望潛力、市場趨勢商譽等都列為參考，是申請貸款徵信中相當重要的一環，對於貸款額度的高低有著決定性作用。
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房屋鑑價流程與評估項目有哪些？
進行房屋鑑價的情形大致上有兩種，購屋前鑑價（房貸估價）與查封前鑑價（法拍程序）。
而鑑價的方式則可以透過鑑價平台／銀行鑑價／委託專業鑑價師等管道。
當然最後還是以你擇定的銀行之報告為基準，所以千萬不要隨意聽信仲介等所說「放心啦，這個一定可以貸多少多少～」等話語，以免到時候自備金不足還得賠上鑑價費與訂金、手續費。
而以不動產物件來說，房子本身為擔保品，鑑價師不僅會評估建物本身，週邊資源、生活機能、運輸工具、商機價值、未來期望潛力、市場趨勢等都是參考依據，主要項目有：
- 區域、地段：房子的所在地段基本上決定了房子基礎價值。銀行會參考周遭地區在實價登錄網站上的行情高低來評估。也會實際走訪，觀察周邊資源（學區或公園）、生活機能（便利性）、運輸工具（捷運站公車站）、商機價值（是否鬧區或市場）、未來期望潛力（開發中公共設施）、市場趨勢等。
- 屋齡：建物的年份越老，耐用年限及殘值也會逐年降低。
- 建築方式：老房子常見的磚造與後來的鋼筋混凝土相比，安全性及價值當然不同。若遇地震等災害是否會有毀損風險，也是評估重點之一。
- 土地持有面積：房子會折舊，但土地不會。持有的土地面積大小會影響到估算價值高低。
- 建物內部屋況：屋內是否有做過基本裝潢、水管線路是否過於老舊，這些也都是評估項目。
- 嫌惡設施：建物周遭是否有「嫌惡設施」，例如基地台、電塔電箱、墓地殯儀館、工廠、路衝、宮廟等。這些都可能影響將來拍賣投標意願。
- 建物是否瑕疵：最常見的案例就是凶宅、海砂屋、輻射屋、公告危樓、頂樓加蓋、地下室等特殊物件，因為難以脫手，銀行時常拒絕此類案件。
- 交易狀況：建物是否真有人居住，或是空屋率超高的投資案件。
| 項目 | 判斷依據 | 考量因素 |
| 區域 | 房屋所在地是否為鬧區, 交通樞紐 （如捷運站等） | 區域及地段是主要重點 |
| 房子實際用途 | 自住、商用、他人使用、出租、空置 | 自住的貸款成數會較好 |
| 屋齡 | 會以此研判房屋折舊狀況,目前都會區的房屋，銀行有放寬屋齡限制 | 通常銀行會有屋齡＋貸款年限，不逾一定年份的限制，屋齡過老也可能不予承作 |
| 屋內狀況或是裝潢 | 若有裝潢，估價會提升一些 | 屋況也是銀行估價的考慮點，基本裝潢、水管線路是否過於老舊，有裝潢坪價平均可多2~3萬 |
| 交易及異動狀況 | 買賣頻繁 | 研判是否為投資客的案件，若是投資客，估價會較保守 |
| 房屋增建的性質 | 頂樓加蓋或是露台陽台外推 | 因有產權不清的問題，銀行估價通常不會計入 |
| 附近的市場行情 | 所在區域相同建物的成交行情 | 參考實價登錄網站或是仲介成交行情等 |
| 建物是否瑕疵 | 是否為凶宅、分割套房等特殊擔保品? 未來處分風險否過高 | 估價會較一般市場價格還要來得低、甚至不予承作 |
| 小套房或是陽光屋 | 是否非規格化產品？未來處分風險可能過高 | 非規格化或15坪以下的套戶可能不予承作 |
總而言之，專業鑑價人員會根據此處的土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢、房地供需、環境變遷、人口及居民習性、公共設施、交通運輸、金融市場以及上述眾多角度，進行全面性且嚴格保守的評估。
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房屋鑑價的管道
想要房屋貸款，需要估算房屋的可貸額度，那麼我的房子值多少錢？市價多少？我該找誰房屋鑑價呢？以下介紹5種房屋估價管道, 前2種是透過已成交的市場價格來估價, 後3種是經由銀行資源來估價
一. 實價登錄
透過 內政部不動產交易實價查詢服務網， 輸入相關資料，可以查到附近的成交價格。
二. 房仲網頁查詢
三. 銀行委託鑑價
四. 銀行行員估價
五. 銀行網頁試算
因為大部份目前上網都可以取得大概的估價，這篇主要想來談銀行評估房屋價值
※專業鑑價流程如下：
- 確定鑑價標的
- 擬定估價計劃
- 蒐集相關資料
- 現場勘查（觀察建物狀態、市場狀態、區域環境狀態）
- 整理比較分析資料
- 估價報告書
鑑價注意事項小提醒！
網路上最常看到的鑑價案例就是，與仲介口頭承諾的價格不同，以至於自備款不足，最後還得另外籌錢才能買房。
舉例來說：小明想買一間總價1000萬的房子，其中8成貸款（800萬），業務表示此物件地段好，銀行應該很容易通過。
結果最後銀行鑑價只認房子市值900萬，貸款8成的話就是720萬，小名除了原先的200萬自備款外，硬生生又必須多負擔80萬（800萬-720萬之價差）！
以下幾點小提醒，提供給考慮入手買房、申辦房貸的你：
- 如果是透過房仲業者看房，那麼在正式遞出貸款申請之前可以先請仲介提供至少三家銀行的鑑價報告。因為在成交後有一部份金額是付給仲介的服務費用，所以放心地提出要求吧！
- 在確定正式購屋之前，都不要與銀行簽立任何有關「同意徵信調查」的合約。因為在一段時間內過於密集地調閱徵信報告，是會留下不良記錄的。
- 如果你已面臨上面舉例的情況，銀行的鑑價報告不如你預期，而導致自備款不足的情形，則會建議你補其財力證明，與銀行協商提高貸款成數。如若不行，也可以透過其他管道信貸、小額貸款等補足自備款金額（貸款通提供快速小額貸款，歡迎試用線上免費諮詢，將由專人為您服務！）
房屋貸款方案內容說明
| 項目 | 房屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
申辦房貸要準備的資料
申請房貸時，需要準備這些資料
- 收入資料：最近6個月的薪轉存摺封面和內頁（須先補登存摺）或是去年的扣繳憑單。
- 財力證明：最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁（須先補登存摺，由於銀行主要要看存摺餘額，並確認不是為了貸款臨時存進去的，所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1～2家銀行存摺影本）、定存證明、股票和基金明細（可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考，雖然因股價波動較大，銀行通常不認列資產，但仍有加分作用）、保險合約影本等，確認你有存款和可供變現的投資，讓銀行提高你的還款能力額度。
- 買賣資料(買賣件才需要提供)：買賣合約影本、買賣合約價金流程，如匯款單和支票影本，證明買賣確實存在。
※申辦房貸流程如下：
銀行洽談→收件登記→房屋鑑價→審核核准→簽約對保→抵押設定→銀行撥款
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
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房屋鑑價Q&A
透過各銀行或房仲的網站估價是免費的。如果要委託專業的鑑價公司進行估價，是需要收費的。
銀行估價會比較保守，低於市價，各銀行可依物件及貸款人的條件，斟酌調整估價的金額，可能會有些微落差，最終的金額要以你申請的銀行為準。
可以先跟親友借錢或是直接跟建商借錢補足或是辦理二胎房貸
以上是【房屋鑑價】銀行鑑價流程、項目費用懶人包!房貸貸多少全看這5點!的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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