首頁房屋貸款預售屋驗屋&客變交屋必看!預售屋交屋6大重點避坑不踩雷!

預售屋驗屋&客變交屋必看!預售屋交屋6大重點避坑不踩雷!

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預售屋因為頭期款付款有彈性、同時兼具低自備等特性,近年來受到許多首購族、小資族、年輕人青睞。

不過購買預售屋最怕的就是蓋起來跟當初想像的不一樣!有些交屋時可能面臨的狀況,如:建商延遲交屋、先交屋才驗屋、實際坪數有落差、客變不退工錢等等不合理狀況層出不窮!

今天貸款通就幫大家整理預售屋交屋必看6大重點,買預售屋避坑不踩雷!

預售屋交屋注意事項

購買預售屋注意事項
購買預售屋注意事項

避雷一、客變退料不退工錢?

許多人選擇買預售屋,是因為擁有「客變」的優勢。不像中古屋、新古屋,即使房子裝潢再新,只要有看不順眼的地方就是必須工班進場打掉重練。

預售屋的「客變」優勢,就是在房屋的結構體建造過程裝,可以提早向建商提出欲變更設計之處。而此外,建商附贈的部分裝潢,如:天花板、牆面、衛浴設備、廚具設備等,如果不喜歡建商的選擇,有些住戶會選擇退掉這些材料贈品,期許能夠退回幾十萬自行裝潢。

不過你知道嗎?雖然客變可以退訂退費,然而建設公司經常是「只退料錢不退工費」!退回的價格其實往往都偏低,可能是只退了「材料錢」而沒有退「施工費」喔!

再加上住戶還需另找工班施作設計,前前後後服了兩次工錢,其實滿不划算的!

避雷二、社區公設仔細點交!

這幾年的預售建案,其公設比幾乎都超過30%以上,不過住戶在交屋的時候卻常常忘記點交公設!

住戶的疏漏,加上管委會臨時組成並非專業,導致有些無良建商偷工減料,最常見的例如游泳池無作用變成蓄水池、健身房器材遲遲不進駐變成蚊子館,有些建商甚至沒有按照當初所規劃的設計圖施工因而形成違建!

因此要提醒各位預售屋買主,假如遇到公設施工有誤,千萬不能點交,務必請建商立即限期改善,若建商態度欠佳,可以同時委請律師寄發存證信函!

避雷三、設備和原廣告不同?

購買預售屋最怕的就是蓋起來跟當初想像的不一樣!當初銷售人員誇口稱讚的所有建物細節,建議大家最好都要保留著當初吸引你的那份廣告 DM與合約書,交屋時細節一個不露地核對。

像是當初建商答應使用的建物材料,如:木地板、磁磚、附贈的家電設備、衛浴系統品牌、系統櫃等,都要一一核對查明!此外,點交時一定要注意房屋權狀登記的所有人、身份證字號、地址是否正確無誤!

避雷四、延遲交屋利息白付!

建商延遲交屋的狀況也是屢見不鮮!遇到這樣的情形,根據預售屋買賣之契約規定:「建商延遲交屋超過三個月,消費者可主張解約,並要求賠償已付款金額15%的違約金!」。

特別要注意的是銀行的撥款時間,有些銀行因為專案結案之故,趕著提前撥款給建商,結果建商尚未交屋,錢就已經都收足了!對於購屋者來說,房屋還沒點交,就已經開始揹房貸付利息啦!

尤其這幾年,受到疫情影響,缺工缺料的現象層出不窮,有許多建商是無法準時點交房屋的。遲遲不通知住戶交屋、要求延後交屋,同時又不提出賠償,只願意無息退還已繳款項或是讓住戶無條件等候。

這類延遲交屋的情況,已經違反「預售屋買賣定型化契約」的規定。

如發生超過完工期限但仍未完工的狀況,建商應依規定給付買方「遲延利息」:每延遲一日,應依照住戶已繳價款的「萬分之五」單利計算遲延利息。

舉例來說:如已繳價金為500萬元,則一天的違約金就是2500元;而如同上述,假如逾期超過3個月,則視同建商違約,需將住戶已付的購屋價金全數歸還,另外仍需支付15%的違約金給買方!

避雷五、先交才驗絕對不行!

有些住戶可能會遇到建商不願讓買方先驗屋後再交屋,這是不正確的喔!

根據《預售屋買賣定型化契約》規定,建商完成主附建物、設備、領得使用執照,及接通自來水、電力、瓦斯配管等設施之後,應該通知買方進行驗收!

所以預售屋交屋的流程應為:初驗→撥款→修繕→複驗→尾款,最後才是交屋喔。

在驗屋時,應該由建商提供驗收單,如有瑕疵應記錄於驗收單上,需在一定限期內完成修繕。當屋況與預期有落差時,千萬不要妥協、也不要輕易買單。

如果建商的違約情節重大,可以寄發存證信函,通知銀行「撤銷付款委託」。這個時機點只有短短數日,從「產權過戶」後到「貸款核撥」前,僅短短二至三日,一定要好好把握這個自救黃金期!

避雷六、坪數落差必須找補

由於預售屋在購買的時候沒有實際狀況可以看,無法眼見為憑,且動輒兩三年的施工期導致變數大,因此最後交屋時可能會發生坪數有所落差的情形,提醒住戶們交屋時務必要注意實際坪數是否和簽約時一致正確!

建議您可以申請「建物測量成果圖」,留意登記坪數誤差是否小於範圍 1%;更謹慎點可以再向地政事務所調閱「土地與建物謄本」,確認產權登記無誤!

假如發現登記權狀坪數和當初買賣契約書刊登的購買坪數有所出入,那麼您就得和建商進行「坪數誤差找補」的程序。

依照規定,若交屋坪數小於合約坪數,不足部分建商應「全部找補」;而如果交屋坪數大於合約坪數,多出的坪數住戶「最高找補不超過2%」。

找補的進行方式,通常建商會分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款,除以各面積所得單價無息計算。

舉例而言,假如小明買了預售屋,無車位,簽約建物30坪、土地持分4坪,總價為1200萬。那麼建商的常見算法就會將預售屋總價1200萬中,土地價款600萬、建物價600萬,所以建物計算單價為每坪20萬元(600萬÷30坪),若交屋後發現坪數短缺,建商需找補消費者3坪,也就是當要給消費者60萬元(20萬x3)。

這裡要注意的是有些不肖建商會以短少的坪數,屬於公設部分因此不肯找補,民眾千萬不要輕易妥協!

延伸閱讀:<找補是什麼意思?坪數及價金如何計算?預售屋找補原則看這篇!>

結語

以上就是貸款通為大家所整理的「預售屋交屋注意事項」總整理!為大家統整出6大常見預售屋風險,包含客變、點交等都有需要注意的小細節,千萬要謹慎呀!

延伸閱讀:<自售房屋懶人包|屋主買家雙方必看!自售房屋流程&注意事項總整理!>

預售屋買屋流程圖

預售屋買屋流程圖
預售屋買屋流程圖

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貸款通賴長森

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