首頁房屋貸款權狀是什麼?跟謄本有什麼不同?5分鐘帶你看懂房屋土地權狀!

權狀是什麼?跟謄本有什麼不同?5分鐘帶你看懂房屋土地權狀!

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你知道不動產權狀上面有記載有那些內容嗎?而房屋土地權狀和建物土地謄本的差別又是什麼呢?就由貸款通透過本文帶大家看懂房屋土地權狀!

權狀是什麼?

我們是採用土地登記制度,產權登記是以「登記生效」的原則,簡單來說就是「財產所有權登記」。

不動產物權在經過地政機關登記完成後,會發給權利人「所有權狀」作為憑證,這個憑證就是我們一般所說的「權狀」,權狀有土地所有權狀(土地權狀)」、「建物所有權狀 (建物權狀)」、「他項權利證明書」及「 停車位所有權狀(停車位權狀) 」等等。

權狀內容會記載著,在地政機關在登記完成時,不動產的所有權人、面積、持分、地號、門牌號等基本資料。

權狀在登記完成時,就交給權利人,每個權利只會發放一份權狀。如果遺失申請權狀補發需要公告30天。

如果建物跟土地登記給同一人,在權狀上權利人的資料會是同一人的資料。

如果建物跟土地登記給不同人,例如土地是爸爸的名字,而房屋是兒子的名字,那土地權狀上權利人的資料會是爸爸的資料,而建物權狀上權利人的資料會是兒子的資料。

台灣早期建物產權登記採「任意登記制」,如果建物是沒有辦理未存登記的建物,屋主擁有房子,就只會有土地權狀而沒有建物權狀。

地上權的房屋就會是只會有房屋權狀而沒有土地權狀。

延伸閱讀:

權狀有記載哪些內容?

土地所有權狀

土地所有權狀
土地所有權狀

(圖片來源:台北市政府地政局)

土地權狀的主要內容,有以下幾項:

權狀字號:地政機關核發權利書狀之字號。

發狀日期:地政機關核發權利書狀的日期。

所有權人及統一編號:土地所有權人的姓名和身份證字號

土地標示

  1. 坐落 / 地號:土地所在的段別及地號,一筆地號對應一張權狀,有些建物所坐落的土地有好幾筆,所以該筆建物就會有幾張的土地權狀。
  2. 面積:土地的總面積。
  3. 地目:如為空白,表示為「都市用地」,地目的標示一般是「建」,「道」是道路用地。

權利範圍:表示該戶所持分的土地面積。

建物所有權狀

建物所有權狀
建物所有權狀

(圖片來源:台北市政府地政局)

建物權狀的主要內容,有以下幾項:

權狀字號:地政機關核發權利書狀之字號。

發狀日期:地政機關核發權利書狀的日期。

所有權人及統一編號:建物所有權人的姓名和身份證字號

建物標示

  1. 坐落 / 建號:建物所在的段別及建號。
  2. 門牌號:這筆建物門牌號碼。
  3. 建築完成日期:以此判斷房屋的屋齡,需與使用執照上日期相同,建築物的完成日期會影響房屋折舊。
  4. 主要建材:鋼筋混凝土,鋼骨結構,或是磚造。建材會影響房屋折舊。
  5. 主要用途:主要分為商業用、住宅用等等,會影響到建物的使用限制。
  6. 建物層數 / 層次:「層數」的意思是這建物的總樓層,「層次」是所有權人所持有的那一個樓層。
  7. 面積:在權狀上標記為「面積」的部分是指主建物的面積,「附屬建物」如有陽台、雨遮或花台,則在權狀上會分別標示出來。「共用部分」指的則是公共設施面積,全部加總起來則為權狀登記面積。
  8. 附屬建物:這裡會記錄著陽台、雨遮或露臺的面積。

權利範圍:可看出所有權人是與他人共同持有,或是個別持有。若是「1分之1」,那就代表是權利人單獨持有;若是「持分」,則是與別人共有的狀態。

坐落 / 地號:需核對建物權狀座落的基地的地段、地號是否與土地權狀一致。

共有部分:這裡登記了公共設施的建號、面積和持分,另外也把停車位的車號及持分也標示出來。

權狀上的面積怎麼看?

建物權狀必看重點
建物權狀必看重點

總面積:就是「主建物」的面積,也就是房子的市內面積。

附屬建物面積:與主建物相連,但不在室內的面積。

共有部分面積:就是公設面積,是所有用戶一起分攤,但無法專用的面積。

車位:可見「車位」段落的說明,有的會包含在公社內,有的會有獨立權狀。

面積計算不是我們常用的 「坪」而是「平方公尺」 , 那麼如果要換算成坪數公式是 → 平方公尺 x 0.3025 = 1坪

公設比面積的公式為 : 擁有公共設施坪數 ÷ 總坪數/權狀坪數(總面積) × 100% = 公設比

公設通常分「大公」與「小公」。

「大公」由全體住戶共同分擔,例如大廳、健身房、配電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室等。

「小公」則由 部分住戶共同分擔,如電梯間、通道、走廊、門廳等。有時車位又以「共用部分」顯示。

公設通常分「大公」與「小公」。
公設通常分「大公」與「小公」。

他項權利證明書

他項權利證明書
他項權利證明書

(圖片來源:台北市政府地政局)

他項權利包含:地上權、永佃權(2010年8月3日前發生)、不動產役權、典權、抵押權、耕作權和農育權。

他項權利登記則指上述權利的設定、移轉和內容變更登記。

在這些他項權利中,最常見的就是抵押權,當所有權人申請貸款時,向地政登記設定後,地政發給權利人的「債權憑證」。

內容會有權利種類、權利範圍、金額、利息、擔保債權種類及範圍、擔保債權確定日期、債務人及債務額比例變更、債務清償日期變更等狀況,向登記機關申辦抵押權內容變更之登記。

以上的說明是「權狀」的內容,後續我們進一步介紹如何看懂「謄本」。

謄本又是什麼?跟權狀有什麼不同呢?

「謄本」和「權狀」一樣,也是分成「土地登記第X類謄本」和「建物登記第X類謄本」兩種。

謄本資訊包括「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」。

「標示部」

是對於土地或建物的基本資料描述。

「所有權部」

是記載土地或建物所有權人的權利資料。

「他項權利部」

是記載土地或建物所有權人把自己的權利,設定給第三人的情形。

土地謄本內容有這20個項目

  • 一、謄本類型
  • 二、段別地號 / 建號
  • 三、列印時間
  • 四、資料管轄機關 / 謄本核發機關
  • 五、標示部 / 所有權部 / 他項權利部
  • 六、登記日期 / 登記原因 (標示部)
  • 七、使用分區 / 使用地類別
  • 八、公告土地現值
  • 九、地上建物建號
  • 十、其他登記事項
  • 十一、登記日期 / 登記原因 / 原因發生日期 (所有權部)
  • 十二、所有權人身分資料
  • 十三、權利範圍
  • 十四、當期申報地價
  • 十五、前次移轉現值或原規定地價
  • 十六、相關他項權利登記次序
  • 十七、其他登記事項
  • 十八、權利種類
  • 十九、債權額比例
  • 二十、擔保債權總金額

建物謄本內容會有下到項目

  • 二十一、建物門牌
  • 二十二、主要用途
  • 二十三、層數
  • 二十四、層次
  • 二十五、總面積 / 層次面積
  • 二十六、附屬建物用途
  • 二十七、共有部分 / 權利範圍

如果想申請謄本可以參考這篇文章<地政的建物及土地的電子謄本要如何調閱?>

謄本所記載的範圍,是非常詳細,在進行房屋土地貸款時,都會調謄本來估價,因為比起權狀來說,是更加豐富且即時的。

謄本收費

計 費 項 目計 費 方 式金 額
登記謄本1張20
地籍圖謄本1張20
建物測量成果圖謄本1張20
地價謄本1張20 元
異動索引1張20 元
異動清冊1張20 元
土地參考檔1張20 元
建物參考檔1張20 元
建物門牌查詢1筆10 元
人工登記簿謄本1張5 元

權狀QA

權狀不見了,會被拿去借錢嗎買賣過戶?

權狀遺失,不需要太緊張,因為如果只有權狀正本,缺少印鑑證明以及印鑑章,地政事務所並不能辦理過戶。

權狀遺失如何申請補發?

1.至地政事務所申請補發
2.填寫切結書
3.如委託他人辦理時填委託書
4.公告30日
5.公告期滿後即補發權狀。

延伸閱讀:<《高額房貸申請》低利率房屋貸款與還款年限等各種房貸問題找貸款通>

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貸款通賴長森

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