買賣不破租賃這個詞,你知道是什麼意思嗎?其實這是保障租屋房客的一道法規喔!租屋生活大不易,好不容易經歷看房、簽約、搬家,安頓好了卻又收到房東想「提前解約」的訊息,生活又要被打亂節奏一切從頭再來!

此時,「買賣不破租賃」就排上用場了!並不是房東說要解約,就得立刻搬走喔!為了保障比較弱勢的租屋房客,有許多相關的法律規範都可以用來保護租客,避免流落街頭!

買賣不破租賃是什麼?有何成立要件?

● 買賣不破租賃:房東此屋物件的「買賣」,不影響房客的「租賃」。

簡單來說,假如您今天向 A 房東租賃房屋,而原本的 A 房東將房子賣給 B 房東,您與 A 房東租屋的租賃契約,一樣有效。租賃契約上所有的條文及內容,只要是不違法、並且未超過原合約中的約定期間,那不管是某 B 、某 C 還是某 Z ,都必續繼續遵守。

至於買賣不破租賃的成立要件,有以下6點:

  • 確認房東身分:簽約的房東必須是房屋本身的擁有者/所有權人(假如您是向二房東承租就無法受到保護囉!)
  • 租賃期限:契約必須還在有效期限內(未到期)
  • 租賃契約時間在「 1 年內」者,口頭契約或書面租約皆可(不需經法院公證)。
  • 若租賃契約時間為「 5 年內」者,須書面租約(不需經法院公證)。
  • 若租賃契約時間在「 5 年以上」者,不管是定期契約(載有明確截止日期)或不定期契約(無明確截止日期),皆須法院公證。

買賣不破租賃,有不適用的狀況嗎?

上段說明了買賣不破租賃的成立要件,現在我們來看看不適用的狀況有哪些。

  • 不定期契約:只要不定期租約未經法院公證程序,租客便不得主張買賣不破租賃。意思也就是說,若房東賣出房子,新的屋主有權要求房客搬走,且不需繼續履原行不定期合約。
  • 租期超過「 5 年以上」而未公證:如同上段所言,不動產租約之租期如超過 5 年都需要法院公證,若租約沒有經過公證,便不適用買賣不破租賃。

延伸閱讀:

定期契約 VS 不定期契約

不斷出現「定期契約」、「不定期契約」,我們這就來詳細說明兩者的差異之處。一般來說,常見的「租賃契約」可以分成「定期契約」與「不定期契約」兩種。

1、定期契約:

最常見的契約,有約定明確開始日期與結束日期。

2、不定期契約:

較為少見,通常不定期契約會成立,大多因為以下 3 種情境而成立。

  • 沒有約定到期日:最初和房東在簽約時,便沒有訂立租約到期之期限。
  • 只有口頭約定:民法 422條 規範,假如口頭租約准許居住超過一年,卻沒有實際簽約,便即屬於不定期契約。
  • 租約已到期房客仍繼續使用:租賃契約到期後,房客應馬上搬離。然而可能因某些緣故,房東忘記提醒房客搬走、不反對房客繼續住下來,卻未重新簽訂契約,房客繼續住下來並每個月持續繳納租金。則原本的租約便會轉變為不定期契約。

想提前解約怎麼辦?房東/租客都必看!

1、我是房客,我想提前解約

定期契約、提前解約:倘若您與房東簽訂之契約屬「定期契約」,則契約得到期才會消滅。且為了保障租約,一般都會特別註明「不得提前解約」。如此,想提前解約就是違約了,必須支付違約金。

※小補充:
契約中約定不得任意提前終止契約但卻任意終止 或 有約定可以任意終止但未提前一個月通知房東者,都要賠償房東最高不得超過一個月租金的違約金。

不定期契約、提前解約:既然是不定期契約,那雙方只要想解約就可以解約。房客如果想提前解約,只要在 1 個月前通知就可以提前解約喔!

2、我是房東,我想提前解約

● 定期契約、提前解約

如同上述,如簽訂之契約屬「定期契約」,則契約得到期才會消滅。且為了保障租約,一般都會特別註明「不得提前解約」。如此,想提前解約就是違約了,必須支付違約金。

● 不定期契約、提前解約

房東想要解除不定期契約,條件比起房客會更加嚴格。房東必須是基於房客有以下6種狀況才能提出要解約:

  • 房東為了自住 或 重新建築(須提出自住證明)
  • 房客隨意轉租給他人(未經許可,非法當二房東)
  • 房客欠租,且以押金抵債後,尚欠款2個月以上房租
  • 房客於房內有違法行為(如:製毒、吸毒、色情業)
  • 房客違反原租賃契約
  • 房客損壞房屋、破壞房子附著物且不願意賠

如果有以上這些狀況,房東有權要求收回房產。不過房東必須在一定期間內通知房客搬離。

3、房客解約,有哪些情況可以免付違約金?

  • 房客因疾病、意外,而產生長期療養需求而無法繼續承租(需附上就醫證明)
  • 房屋不適宜人居,已經告訴房東但房東卻置之不理
  • 當房子因爲不可歸責於房客的原因,不能繼續居住(如:遭遇土石流、地震震垮等)
  • 若有第三者主張租賃房子的權利,使原租客不能按租約入住(如:房東二次簽約)
  • 租屋房客死亡後,房客的繼承人主張終止租賃契約

延伸閱讀:

以上,就是貸款通為大家整理的「買賣不破租賃」四大重點,不論是房東或是租客都應該清楚了解自身的權益!如有更多房貸等問題,也歡迎多加利用貸款通線上諮詢客服,提供您免費專業的問題回覆!

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