貸款中的房子可以賣嗎?什麼是 揹(背)胎過戶 ?買賣房屋時不塗銷原先抵押權,而是將其移轉到新所有權人也就是買方身上有哪些優缺點?想知道如何預防房屋買賣案件中常見的抵押權糾紛嗎?看這篇就對了。

胎=胎權=抵押權,揹(背)胎過戶是抵押權未塗銷時過戶

揹(背)胎過戶的「胎」,指的是胎權,也就是所謂的抵押權,即所有權人向金融機構辦理貸款時提供房屋設定抵押權給銀行時的那個抵押權,所以第一順位抵押權便為「頭胎」、「一胎」,第二順位的抵押權則為「二胎」,這也是為什麼會有一胎貸款二胎貸款這類的名詞出現。

抵押權需在成屋履約保證 5 步驟中完成塗銷?

成屋履約保證流程有 5 步驟:依序為簽約、用印、完稅、過戶、交屋

由於通常賣方都有向銀行設定抵押借款,因此在房屋買賣時,這些未清償的貸款額度,一般是在「過戶」階段,即銀行撥付貸款的同時,由買方的尾款代為清償,簡稱為「代清償」,換句話說,買方取得不動產所有權,辦妥銀行貸款設定後,買方的銀行會撥款清償賣方原有的銀行貸款,而代償的金額會視為買賣價格的一部份,這個環節的房貸轉移、代清償問題,均會由買方的銀行來處理。

賣方銀行確定收到買方銀行清償抵押借款的金額之後,會出具抵押權塗銷同意書給地政士,接著再向地政事務所申辦抵押權塗銷登記完畢,即可於交屋日當下將完整的產權交付給買方。

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貸款中的房子可以賣?

有些人可能會疑惑,原來房貸還沒繳完也可以賣房?沒錯的確可以,根據我國民法規定,即使房產已經設定抵押權,原所有權人仍然有權將之出售,且出售辦妥過戶登記後,原設定之抵押權並不受其影響。

舉例來說,原所有權人A將已設定抵押權的房地產出售予B,原抵押權人在A未依約清償債務的時候,仍有權聲請法院查封拍賣該已出售予B之房地產,並不因原所有權人A將房地產出售而受影響。

因此,買方在購屋的時候,如果碰到賣方的房屋已設定抵押權,最好要求賣方將抵押權塗銷後,再將所有權移轉登記予買方,抑或同上一段提到,對該房產之貸款直接撥予賣方的貸款銀行予以清償貸款,以免折了夫人又賠兵。

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揹胎過戶風險大糾紛多!

而所謂的揹(背)胎過戶,是指賣方並不塗銷銀行抵押權,而是從買賣總價金中扣除賣方所積欠的銀行貸款,買方只要支付餘額給賣方,由買方繼續繳納銀行貸款。

什麼意思呢?倘若產權登記簿上設有抵押權,則於移轉過戶時抵押權隨著法定效力移轉登記在新所有權人產權登記簿謄本上,其抵押權並未塗銷而續存,便稱為揹(背)胎過戶,延續剛剛的例子,A的房產已做過抵押權設定,此時B決定向A購買該房產並簽定契約,則只要房屋過戶的當下,沒有將原來的抵押權塗銷而是跟著移轉在買方B的產權名下,將賣方A所遺留之原銀行貸款債務及該買賣標的物上的抵押權保留,並協議於所有權移轉登記完成交付買賣標的後,改由買方B遵循原應繳納給銀行之各期本息如期繳納予銀行,即為「揹(背)胎過戶」。

雖然乍聽之下不用重新申請貸款好像很方便,但其實問題與風險並不小,當買方選擇「揹(背)胎」並按照賣方原積欠金額向銀行清償債務時,若賣方除了原有的抵押貸款外,尚積欠信用貸款或其他保證債務時,銀行依法可以要求買方必須代為清償賣方所積欠的所有債務後才能使得債務清償證明書,而且金額通常還都不小,有時候甚至比房屋出售價格還貴。

除此之外,由於揹(背)胎過戶的形式沒有向原銀行申請變更債務人名義,得等買方繳完貸款清償塗銷,或是找新銀行承做新貸款及塗銷原賣方A的舊貸款,則A的債務責任才能完全解除,若買方B一旦無法繼續繳交原賣家A的貸款本息環不出錢,此時A便有可能被銀行追索未繳債權,甚至使房屋面臨被法院法拍的窘境。

看到這裡有沒有覺得揹(背)胎過戶對於買賣雙方而言似乎都不是太保險,這也是為什麼建議大家碰到已設定抵押權胎權的房產物件時,最好要求賣方將抵押權塗銷之後再辦理過戶,盡量不要採用「揹(背)胎」的方式避免後續衍生各式買賣爭議,除非買方因個人信用瑕疵或經濟狀況無法向銀行貸到高於原貸額度之款項時,才會採用此種方式。

揹胎過戶QA

抵押權設定塗銷需準備什麼?

金融機構抵押權塗銷:
a. 申請人親自辦理:土地登記申請書及登記清冊、塗銷登記證明文件、他項權利證明書、申請人身分證明文件。
b. 委託代理人辦理:除準備以上證件外,代理人請帶身分證正本及印章。

貸款中的房子可以賣?

當然可以,根據我國民法規定,即使房產已經設定抵押權,原所有權人仍然有權將之出售,且出售辦妥過戶登記後,原設定之抵押權並不受其影響。

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