首頁房屋貸款房貸年限30年好還是20年好?房屋貸款原來這樣還款最划算!

房貸年限30年好還是20年好?房屋貸款原來這樣還款最划算!

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在選擇房貸年限償還方案時,究竟要 20 年或是 30 年還款,總是許多人討論的議題。

本篇文章就要討論房貸還款年限 20 年及 30 年的優缺點及差異,還有消費者應該要選擇哪一種方案會更好呢?

房貸年限長短的差別

買一棟適合的房子要考慮周圍交通、屋況格局等等眾多的因素,而終於找到有緣的房屋談定價格後,就要進到下一個關鍵的選擇:房貸年限應該要選擇哪一種還款年限方案?

由於大多數人購屋時,都必須申請房貸,把高額購屋費用分成數年來繳清。

而市面上的房貸有眾多方案,其中選擇貸款 20 年還是 30 年是時常被討論的話題,這篇文章就讓你了解最划算的房貸還款年限是哪一種呢?

常見的房屋貸款年限是 20 年與 30 年,之間十年的差距,對於貸款人來說到底有什麼差別?我們以一棟 1000 萬的房子,單一利率 2% 分別來計算比較:

方案一:二十年的還款年限

售價 1000 萬的房屋,頭期自備款比例 30% ,先付清 300 萬後,每個月含利息要支付 35,412 元, 本息合計 850 萬元。

方案二:三十年的還款年限

同樣是售價 1000 萬的房屋,頭期自備款比例相等情況下(30%),每個月加上利息,平均支付 25,873 元,本息合計 931 萬元。

方案之間一眼可見的差異點有兩個,分別是「月付金額」以及「本息總和」,貸款 20 年的月付金額雖高,但本息總和低;而貸款 30 年相反,月付金額低,但本息總和高。

延伸閱讀: 《首購族的買房秘訣!

只看總金額分辨不出的三個差異

比較出來後,會發現的第一件事情是,二十年的方案本息總額是 850 萬元,而三十年的方案本息總額 931 萬元,整整高了 81 萬,既然要多繳這麼多錢,怎麼會選擇三十年的方案呢?

原因是只看貸款數字會忽略三件事情:

1/ 通貨膨脹

物價逐年上漲,以前買雞排的錢現在只能買一杯手搖飲料,這代表同樣的金錢能夠買到的物質變少,也就是 CPI (消費者物價指數)上升,這導致一個不直覺的結果:未來的錢比較不值錢。

而台灣近年的 CPI 成長率約在 0.6%~2% 左右,所以三十年與二十年總額差距並沒有數字上的那麼多,這是選擇房貸年限時要考慮的第一點。

2/ 投資機會成本

房貸算是眾多貸款商品中,利率數一數二低的。

而兩方案相比,二十年繳完房貸時,選擇三十年方案的人僅繳了約 620 萬,手上的現金相差 230萬 ,而這筆錢可以選擇報酬率高的投資,讓利潤去追過利率;或至少可以放在活存,領取每年 0.8% ~1%的利息。

3/ 現金流風險

選擇二十年還貸的方式,每月付金額相對高昂,要是面臨周轉壓力、暫時失業,繳不出房貸來,那馬上要承擔的後果就是法拍。因此降低每月還款金額,可以保持手頭現金充裕,同時避免繳不出房貸的風險。

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房貸年限選擇的關鍵「提早還款」

在比較之下,會發現 20 年與 30 年的還款方式各有優劣,是在月付金額以及本息總和之間取捨,但真正的關鍵在於:選擇 30 年方案的同時,你可以提早還款。

因為房貸是以日息計算,而且大部分的銀行沒有對於提早還款的限制,如果現金充裕的情況下,你仍可以提前償還本金來避免利息;反之這個月現金壓力大,就少還一點。

所以結論而言,在利率不變的情況之下,如果你能選擇較長年限的方案,就無須勉強,保持每月最低還款的彈性,再利用提早還款的方式來避免利息,就能兼顧風險與節約,用適合自己的步調來還貸!

此外,如果你對於房貸除了還款年限外還有許多疑惑,包含要選擇哪種還款類型(是本利攤還、還是本金攤還?),房貸種類(理財型房貸、指數型房貸…),房貸流程要如何辦理,也歡迎你尋找專業的貸款公司,尋求專業的意見,幫助你找到最適合的房貸,順利成家!

房貸年限長短比較表

項目20年期30年期
貸款方式購屋貸款
房屋增貸
房屋轉貸
房屋二胎
購屋貸款
房屋增貸
房屋轉貸
優點總利息支出比較少
強迫儲蓄
每月還款壓力降低
期待房屋未來發展
貸款成數可能提高
多一筆資金可活用
缺點可用資金變少
注意現金流
貸款條件較嚴苛
總利息高得驚人
綁約條件較不利
利率比較難壓低

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房屋貸款方案內容說明

項目房屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

申請房貸時,需要準備這些資料

  • 1. 收入資料:最近6個月的薪轉存摺封面和內頁(須先補登存摺)或是去年的扣繳憑單。
  • 2. 財力證明:最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁(須先補登存摺,由於銀行主要要看存摺餘額,並確認不是為了貸款臨時存進去的,所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1~2家銀行存摺影本)、定存證明、股票和基金明細(可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考,雖然因股價波動較大,銀行通常不認列資產,但仍有加分作用)、保險合約影本等,確認你有存款和可供變現的投資,讓銀行提高你的還款能力額度。
  • 3. 買賣資料:買賣合約影本、買賣合約價金流程,如匯款單和支票影本,證明買賣確實存在。

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
房貸流程圖
房貸流程圖

延伸閱讀:<《高額房貸申請》低利率房屋貸款與還款年限等各種房貸問題找貸款通>

房貸年限Q&A

選擇房貸年限長短要列入評估的點是?

1/ 還款金額多或少
2/ 通貨膨脹未來的錢比較不值錢
3/ 年限短可能錯過投資機會成本
4/ 年限短月繳金額高要留意現金流風險

房貸年限長短跟貸款人的年齡也有關係嗎?

有些銀行的算法是借款人、所有權人的年齡加上房屋貸款年期必須小於75。

房貸年限長短跟屋齡也有關係嗎?

一般是貸款年限加上屋齡必須小於50。

以上是房貸年限30 年好還是20 年好?房屋貸款原來這樣還款最划算!的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

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貸款通賴長森

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