房貸貸不下來?房貸被砍成數? 房貸沒過 怎麼辦?許多人都曾面臨房貸成數不足的問題,不論是自備款不足、銀行估價過低、貸款條件不好,這些都有辦法解決!今天為大家整理房貸沒過的常見原因,以及提供6個提高房貸過件率的方法,教你一步步處理房貸卡關!

房貸沒過!8大常見原因解析為何房貸貸不過

「房貸」是相當常見的理財方式之一,許多人會利用房屋抵押貸款來籌措周轉資金,無論是基本的購屋貸款,或是房屋增貸、房屋轉貸,甚至二胎房貸,大筆的貸款通常都需與銀行合作,免不了銀行審核這關。而問題往往就是在審核階段浮現,為什麼房貸會貸不過導致自備款不足等後續問題呢?下面就為大家盤點8大常見房貸不過件的原因:

看影片了解「 房貸沒過原因

1、負債比過高或是收支比過高

最基本的審核條件便是負債比及收支比。雖然房貸是有擔保的貸款,不列到無擔保債務規定是「負債比不得超過月收入之22倍」中,但是其實銀行會評估個人目前的收入及債務,債務負擔過大也是不容易過件的喔!或是近期辦理多項貸款債務,銀行也會認為您有頻繁借貸需求,風險較大而予以駁回。

2、信用記錄不佳

雖然房屋貸款已經用房屋作為擔保品來抵押,但是「信用狀況」仍是非常重要的審核重點!銀行尤其會看您過往繳納貸款還款的記錄、信用卡繳費記錄等等,如有發生過遲繳、債務協商、呆帳記錄、催繳記錄、警示戶、遭到強制停卡、信用卡動用循環利率、只繳納最低應繳金額、信用小白等以上這些狀況,都不利於貸款過件。

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3、還款能力不足

收入狀況是銀行用來判斷您還款能力的重大依據。因此銀行會透過您所提出的財力證明、薪轉證明、扣繳憑單等文件來審核您的還款能力。而假如您無法證明收入(如:攤販、接案族)或是沒有勞保資料、沒有繳稅扣繳憑單、沒有薪轉證明、沒有存款證明,那麼將較難貸款。這時可能就需要提出存款財力證明或採取保人方式。

4、房屋價值低

除了您自身狀況之外,銀行也會針對貸款物件也就是「房屋」進行評估。假如您的房屋被銀行認定價值不足,未達到您當初預估的價格,便會發生貸款成數不足的問題。通常房屋如果屋齡較高、附近有嫌惡設施、地段偏遠等因素,則通常容易被銀行估出較低價格。

臨近廟宇、靈骨塔、墓地、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾(死)巷、近聲色場所、 電塔、電箱、殯葬、工廠、路衝等等,這是會扣分的設施。

5、房屋狀態差

除了房屋外在條件之外,房屋狀況也是銀行會評估的重點。海砂屋、輻射屋、公告危樓等等,將來超難脫手,銀行承貸的意願也會大幅減低。

如果您的房屋仍在貸款寬限期、或是已經進行二胎貸款、私人貸款抵押設定等,也會降低銀行過件機率。

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6、聯徵過於頻繁

進行聯徵是貸款的必要程序之一,於短時間內頻繁送件會導致聯徵次數過高、因而使得銀行認為是否有急需用錢、或是信用狀況不佳因此才要多方送件、貸款不成功的情況產生。這些都會使銀行降低貸款意願。

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7、貸款人的年齡過大或是太年輕

貸款人的年齡如果太大或是未成人都會被拒絕。房貸的還款年限都是10年以上,在這麼長的期數中,貸款人都需要保持有能力還款,所以建議比較合適的貸款年齡大多為20~60歲左右。

8、房屋產權不完整

房子持分對於銀行的認知就是產權不完整,沒辦法單獨針對個人持有1/2或是1/3的權利範圍辦理銀行房屋貸款。如果是持分房屋是產權不完整,如果要辦理房貸,必須要所有的持分人都出來對保設定才有辦法貸款喔!如果想單用個人持有的部份進行貸款是會被銀行退件的。

或是建物是登記在一人名下,而建物所在的土地又是登記在另一人名下,要土地及建物的持有人都出來對保設定才有辦法貸款喔!

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房貸沒過怎麼辦?6個解決方式提高過件率!

如果房貸沒過,先別急著重新送件,先檢視一下沒過的原因是「物件問題」、「貸款人條件問題」、「收入問題」、「信用問題」、「負債問題」,貸款申覆需要重新提出有利文件,那麼就必須針對自身條件較弱之處來補強。

1、改善物件狀況

如果是持分房屋的問題就需取得所有的持有人都同意;如果是買賣案件是因物件狀況被降成數,看是重新找新的物件或是增加自備款。好的物件對於房貸而言就成功一半了。

2、改善信用狀況,好好養信用

銀行決定核貸與否主要因素還是在人,人才是真正還錢的主角,人的信用好壞和固定還款的能力,是銀行最重視的。

若您相當清楚房貸為過件的原因出自於過往的不良記錄,那麼最根本的做法就是改善個人的信用狀況。記得在期限內按時繳納信用卡費、貸款費用、不再只付最低應繳金額等,累積良好的信用記錄,提高自己的信用分數。

3、主動提出「保證人」

依照規定目前銀行無法強制要求提供保證人,然而假如保證人信用良好、財力狀況優良,那麼有可能提高銀行過件的意願。銀行也會針對保證人的信用狀況與工作收入情形進行審核評斷。或是找百大上市櫃公司、軍公教職的親屬來擔任保證人,更能夠有效加分。

4、整合負債,重新培養信用分數

如果因為過去的負債狀況太高導致信用狀況不佳、導致聯徵分數低下,那麼最好的做法便是利用負債整合降低負債比,重新養信用分數,每期按時繳納應還帳款、正常地使用信用卡、停止更多借貸交易、穩定收支比,並且維持半年以上,直到聯徵上信用瑕疵的揭露時效過期,讓信用分數漸漸回升。

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5、考慮民間貸款

如果您急需這筆資金,卻也沒有時間好好養信用,那麼會建議您先以民間貸款、代書貸款的方式來週轉資金。由於民間貸款的要求門檻較低,相對的利率會來的高一些,記得要尋找合法正當的貸款公司進行借貸,並且評估自身的還款能力是否能夠負擔每月應還得款項。

6、詢問理財顧問制定策略

假如並不是很清楚貸款不過件的原因,或是有急需用錢無法慢慢培養信用數,那麼建議您可以立刻詢問貸款通提供的免費線上諮詢,先從根本上替您分析貸款貸不下來的原因,給予專業改善建議之後,尋找合適的貸款方案及銀行,再進行貸款交易。

辦理房屋貸款的7個流程:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

房貸沒過常見Q&A

房貸沒過件會通知我嗎?

普遍來說銀行一定會回覆申請人貸款結果,無論是否通過都會通知。而假如您認為等待天數過長卻苦無消息,也可以主動詢問辦理人員貸款進度。

房屋買賣時如果房貸沒過,訂金可以退嗎?

如果在買賣合約中有寫到因為貸款成數不足時,可無條件解約,就可以拿回訂金,所以建議在簽買房合約時,多加註這一條。

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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