中古屋貸款考量5大屋況因素！才不會讓中古屋貸款成數不足！

中古屋貸款 考量5因素才不會讓中古屋貸款成數不足，應該要注意若是屋齡過於老舊或借款人年齡較長則可能中古屋貸款的貸款成數不足!

中古屋房貸 是年輕首購族在買房子時會遇到的貸款項目，因為自備款不夠多、中古屋實坪多、總價低，成為許多年輕首購族的最愛。

中古屋貸款 該注意5個重點？

畢竟屋齡越高，中古屋房價相較周邊新屋來說會比較低，議價空間也相對較大，而且新成屋公設比通常較高。

購買中古屋前先了解一下大多數銀行購屋貸款的年期是20年，應該要注意若是屋齡過於老舊或借款人年齡較長則可能貸款年期依銀行規定需縮短。

近幾年有些銀行訴求每月還款輕鬆的30年或是40年長期房貸，貸款時間這麼長，屋齡必須在10年內才有可能貸到30年的貸款年期，新成屋才有可以貸到40年的房貸。

有些銀行的算法是借款人、所有權人的年齡加上房屋貸款年期必須小於75。或是貸款年限加上屋齡必須小於50。

1. 中古屋建材

購買屋齡較高的中古屋時，務必注意其建材是加強磚造或是鋼筯混凝土。

建築結構從弱到強一般可分為

• 磚造
• 加強磚造
• 鋼筋混凝土（RC）
• 鋼骨鋼筋混凝土（SRC）
• 鋼骨混凝土（SC）

目前台灣建築物以RC結構居多，少數早期興建的公寓為加強磚造結構，SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。

磚造房屋耐用年限為二十五年，加強磚造房屋耐用年限為三十五年，RC、SRC、SC建築耐用年限則為五十年。

當剩餘耐用年限越短，房屋的殘餘價值也就越低，銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短，且不是坐落在精華地段，通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。

2：中古屋位於精華區申貸比較容易

銀行通常將房子依地區分類，等級有A、B、C、D，A級最高能申請到8成貸款，B級則為7.5成，C級7成，D級只有6成。

台北市是唯一12個行政區都被分為A級的，此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域，其中新竹市的房子只有分為A、B級，整體看起來不動產較其他縣市值錢。

而澎湖、金門屬於C級，最多貸款7成。如果是雙北地區，或是捷運站有到達的地段，老屋的貸款成數還是有機會到8成。

屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率，相較下地區或地段差異性較會反應在房屋估價上；因此，買地段好的中古屋是較聰明的選擇。

一些比較小的民間銀行對新成屋的放款態度是較友善的，若是銀行一直估不到你想要貸款的成數，而你又非常想買自己相中的這間中古屋。

這裡教大家一個方法，不妨試試找「信用合作社」，只要你在聯合徴信上的信用良好，甚至一些受央行管制的貸款，透過信用合作社都可以操作。

3：確認中古屋貸款年限

簡單的算法是借款人、所有權人的年齡加上貸款年期必須小於75。或是貸款年限加上屋齡必須小於50。

舉例來說，購買屋齡30年的房屋，貸款年限最長為20年，若屋齡已有40年，貸款年限就只剩10年，假設總貸款金額相同，屋齡40年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡30年房屋的2倍，還款壓力大幅增加。

• 貸款1000萬 利率1.7% 分120期(10年) 本息攤還 每月應繳月付金為90,677 元
• 貸款1000萬 利率1.7% 分240期(20年) 本息攤還 每月應繳月付金為49,180 元
• 貸款1000萬 利率1.7% 分360期(30年) 本息攤還 每月應繳月付金為35,480 元
• 貸款1000萬 利率1.7% 分480期(40年) 本息攤還 每月應繳月付金為28,728 元

4：銀行鑑價未必等於合約的買賣價

銀行在放貸時，會考量房市波動風險，估價通常會較市場成交價保守，核算貸款金額，會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中，取其低者作為計算基準。

中古屋申貸有一個常見的狀況，就是核貸金額少於買方的預期。

舉例來說，購買房屋的成交價是1,800萬元，原本預期貸到8成的金額是1,440萬元，但銀行卻只核貸1,296萬元，比期待少了144萬元，為什麼呢？這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有1,620萬元。

在每家銀行的放款部門，對於其業務區域內皆有各種地段不動產的市價表，或過去的交易價格紀錄、區域仲介成交價格查詢單、附近法拍屋拍定資訊等。

因此，銀行可以初步的根據這些資料，對照不動產謄本內容，再依據屋齡、不動產區段、房屋產品類型、周邊環境、交通等條件，扣除增值稅應繳的金額，而初步估算出該不動產的市價。

如果銀行鑑價低於買賣契約價，就會發生核貸金額不足的問題。

延伸閱讀：

• 《原屋融資是什麼意思？原屋貸款利率成數及辦理流程總整理！》
• 《房屋貸款推薦：最低 1.4% 起》
• 理財型房貸是什麼?分析優缺點及適合誰使用?特色是隨借隨還，沒動用免利息

何謂「鑑價」

鑑價係由融資者由專業鑑價人員對其財產進行價值的評定，針對其申貸所附相關之動產、不動產，乃至週邊資源、生活機能、運輸工具、商機價值、未來期望潛力、市場趨勢商譽等，進行專業調查與評鑑，是申請貸 款中重要的一環，對於融資的取得具相當程度的決定性作用。

不動產「估價」與「鑑價」有何不同

在進行不動產鑑價作業時，其做法上是用計算、比較、調整、修正的模式來處理，但此均屬估計價值的層次，也就是「估價」的階段，最後的「判斷價值」才是「鑑定」的層次，這也是「鑑價」和「估價」不同之處。

購屋者如果擔心核貸金額不足，除了可以上實價登錄網了解區域行情之外，也能利用銀行的估價平台進行試算，或是直接請較常往來的銀行幫忙估價，都能避免貸款不足的狀況發生。

另外也要提醒購屋者，輻射屋、海砂屋、凶宅、經常性淹水區域、危險山坡地社區、結構瑕疵、借保人所持有欲提供為擔保之不動產現有民間私人借貸設定（商業目的、法人或買賣之前手設定除外），銀行多不願貸款；

周邊若有嫌惡設施，如：垃圾場、焚化爐、廢棄物處理場、高壓線、變電所、神壇、葬儀社、墳墓、污染性工廠、風化場所、殯儀館、瓦斯儲存槽、瓦斯店或分裝場、加油站、加氣站等，能夠貸款的成數也較低；

反之，學校、運動場、傳統市場等，則對於房屋貸款成數有加分效果。

延伸閱讀:<房屋鑑價懶人包：銀行鑑價流程、評估介紹，5個試算管道報你知!>

5.貸款人本身的償債能力

另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業，貸款時提供的資料越完整，越能幫助銀行了解客戶，工作收入穩定，有報稅資料、薪資轉帳紀錄，即是較完整的所得資料。

如果本身條件不錯，若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常，聯徵無異常顯示，銀行內部評分會較高再加上房屋坐落地點佳，貸款的利率和成數就有可能比較好。

• 一般個人貸款會以:勞保投保金額、最近年度扣繳憑單、個人所得資料清單，或薪資轉帳金額、薪資單、薪資條…等來認定，再扣除基本生活所需開銷(各家銀行規定不同)或參考收支比、負債比(DBR)來決定是否放款及放款利率 。
• 企業主則會以:公司資本額、401表、403表、405表、往來存摺積數、資金動向…等再參數純益率及進貨存貨比例及營業項目…等來判別該客戶獲利情形而決定是否合乎貸放標準。

最後如果貸款成數還差0.5成～1成時可考慮下列的方法

• 1.增加其他收入證明(兼職收入或是股票)
• 2.增加保人
• 3.增加抵押品
• 4.購買房貸壽險
• 5.選擇知名房仲業者
• 6.辦理信用貸款
• 7.辦理裝潢貸款

希望大家都能順利買下自己心中意屬的中古屋

中古屋貸款特色

中古屋貸款流程

1. 資料審核與調閱聯合徵信。申辦中古屋貸款時，提供房屋及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們、並說明負債狀況之後，即可先送估價。
2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
4. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
5. 簽約對保。銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要屋主本人親自出席。 對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供房屋及土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。 「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。對保後直接送地政進行房屋及土地的設定。
6. 設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
7. 撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

中古屋貸款對保所需文件

• 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
• 抵押權設定同意書
• 撥款委託書
• 土地、建築改良物抵押權設定契約書
• 金融扣款委託書
• 火險地震險購買

新古屋又是什麼呢？

汽車有新古車，房子也有新古屋嗎？新古屋的意思是全新的中古屋，屋齡在3~10年左右，歸納在中古屋，但是還沒有人住過，屋況是新成屋，價格不一定比新成屋便宜，還是要看所屋所在地的市場行情決定。

通常新古屋來源是投資客的房子或是建商蓋太多滯銷這二種來源，特色是價格會比新成屋便宜。

由於通貨膨脹的關係房子愈來愈貴，購買3~10年第一手物件的房子也是個不錯的選擇，新古屋可用的坪數也會比新成屋來得多一些。

預售屋、新成屋、中古屋貸款成數比一比

目前已經持有中古屋，想辦貸款還有那些管道呢：

• 找銀行
• 找融資公司
• 找民間貸款

銀行、民間、融資公司雖然都有辦理中古屋貸款，但是由於提供的利率條件、貸款成數不同，也會有寬嚴度不同的限定資格條件！

銀行中古屋貸款

條件較嚴格，成數不一定足夠。銀行考量點除了貸款人的收入及信用狀況之外，未來假設要進行拍賣中古屋時，還是以比較容易脫手的精華區房子為主要核貸對象。

中古屋進行鑑價時而且銀行鑑價人只也會進行現勘房屋現況，可以透過外牆拉皮或是裝潢來提高房屋價值。

融資公司中古屋貸款

條件：較寬鬆，目前市面上比較大型的融資公司有中租迪和、和潤企業、裕融企業等融資公司，針對中古屋貸款來說融資公司的專案條件較為寬鬆，只要房屋有價值，基本上容易過件。

然而缺點是利率通常比較銀行高。

民間代書的中古屋貸款

就是門檻低、核貸速度快，不需保人，不看信用評分，不用看薪轉證明，撥款速度相當快，通常可以在3天以內。

中古屋貸款QA

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以上是簡單的中古屋房貸的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

如果有信用異常或是沒有收入證明進而辦不過銀行貸款 可以參考代書的民間貸款只要您自有房屋或土地，負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理。

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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