工業住宅 是什麼？它跟一般的房屋有什麼差別？購買工業住宅對於一般消費者來說到底是好是壞？本篇文章告訴你購買工業住宅時可以進行的貸款理財方式。
什麼是工業住宅？
先成家、再立業。年輕人買房子時往往因為資金不是很充裕，所以會積極的尋找價格便宜的物件，讓自己的財務狀況更寬裕。而「工業住宅」這類型的房屋，就常常會因為價格低廉而被拿出來在網路上討論。
但是便宜的工業住宅真的有辦法讓財務狀況更寬裕嗎？這反而要視每個人的資金存量與支付方式而定，今天的這篇文章將會探討購入「工業住宅」，會對你的資金調度發生什麼樣的影響。
「工業住宅」並不是時下流行的工業風裝潢住宅，而是指「在法定工業用地所蓋的住宅」，也就是説它是蓋在使用管制上劃分為工業用地的地區，卻作為住宅使用的建築物。
台灣經濟發展的早期，工業區的生活機能不佳，常有許多高壓電塔、水塔、工廠煙囪林立；而隨著科技的進步，管線地下化加上重工業產業往鄉村地區遷移，都市周邊的工業區環境看起來越來越進步，如果不特別去查詢，甚至不會覺得當地是工業區。
儘管如此，目前工業用地的地價還是比住宅區、商業區便宜很多，建商的取得成本低廉，蓋在這個區域的房子銷售時的價格也會相對漂亮，甚至會比一般的住宅便宜2到3成。
延伸閱讀:5分鐘搞懂土地分類及權狀上的地目的意思
乙種工業住宅的特性
正因為工業區的交通便利性提升，生活機能也和市區的差異越來愈小，所以買房子的人也開始會考慮興建在工業區內的房屋。
目前台灣有甲種、乙種、丙種、丁種四種工業用地，其中「乙種工業用地」指的是污染較輕微的行業像是食品、軟體資訊業等。它們往往零星座落在市區內，甚至有可能比市郊的地理位置還要好
因為它的地理位置佳、人們的使用型態又很類似商業區，所以許多建商就開發出「住辦合一」的工業住宅，也就是市面上最常聽到的「乙工住宅」。
乙種工業住宅在財務規劃上的優缺點
雖然乙工住宅價格較低，生活機能也不會太差，但是對於需要貸款購屋的民眾來說，還是有很多不利的地方。
這是為什麼呢？
因為雖然實務上政府默認工業住宅的興建合法，但是它是用來當作辦公室或事務所使用，真正「住在裡面當作住宅來使用」依然違規，所以當然就不能夠適用「自用住宅」的房屋貸款。
其中最大的差別就是，民眾不能申請政府的「青年安心成家購屋優惠貸款」，首購族也不能享有政府政策或銀行優惠的較低房貸利率。
再者，未來如果有房屋轉手出售或者二胎申貸的需求，銀行對房屋的估價也會較低，因此對經常需要資金周轉的民眾來說會比較不利。
不過既然工業住宅也是一種具有價值的不動產，因此工業住宅還是有成功申請貸款的機會，只是銀行的估價會低於一般住宅很多：如果是以一般房貸的形式來申辦，工業住宅的貸款成數大約只能達到5-6成，有些銀行甚至完全不核准工業住宅的貸款。
如果真的要說哪些人適合購買乙工住宅，具備以下條件的人會比較好一點：
- 1) 頭期款和現有資金較充裕的人
- 2) 確定不會售屋、換屋的自住者
- 3) 沒有資金周轉需求，不會再將房產抵押變現的人
綜合這些資訊之後，我們可以發現乙工住宅看似便宜划算，卻隱藏很多未來資金的不確定性，如果想要購買工業住宅，除了謹慎評估財務狀況、尋找可行的銀行貸款方案之外，也可以委託專業的貸款公司規劃，為自己找出最適合的購屋方式。
延伸閱讀:房貸種類原來好多種?我適合哪種?窮忙族在房貸上要貸好貸滿的7大因素?
房屋貸款方案內容說明
| 項目 | 房屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
申請房貸時，需要準備這些資料
- 1. 收入資料：最近6個月的薪轉存摺封面和內頁（須先補登存摺）或是去年的扣繳憑單。
- 2. 財力證明：最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁（須先補登存摺，由於銀行主要要看存摺餘額，並確認不是為了貸款臨時存進去的，所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1～2家銀行存摺影本）、定存證明、股票和基金明細（可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考，雖然因股價波動較大，銀行通常不認列資產，但仍有加分作用）、保險合約影本等，確認你有存款和可供變現的投資，讓銀行提高你的還款能力額度。
- 3. 買賣資料：買賣合約影本、買賣合約價金流程，如匯款單和支票影本，證明買賣確實存在。
辦理房屋貸款的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
工業宅QA
指的就是工業用地的住宅，是位於工業區內的房子。
1、不能申請租金補助
2、增值性相對不佳
3、貸款條件較差
4、稅率有可能較高
延伸閱讀:<《無痛買房》看屋買房辦房貸前先來了解購屋注意事項及房貸流程懶人包>
以上是簡單的想買便宜工業宅？小心沒辦法貸款！乙種工業住宅和一般住宅或商業住宅有何不同？的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
有更多 工業住宅問題想諮詢該怎麼做？
如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。
