法拍屋 一詞時有所聞,但是你知道金拍屋、銀拍屋又是什麼呢?如何購買法拍屋?程序流程、底價如何估算?有哪些優缺點及購買前必知的重要注意事項呢?貸款通今天就來為大家詳細解說,讓大家清楚法拍市場的交易機制!

法拍屋/金拍屋/銀拍屋是什麼?

大部分民眾的購屋流程,普遍都會經過房屋仲介。不過,也有部分的人為了能夠買到更划算的房屋物件,而選擇購買遭到拍買的「抵押不動產」。

這裡所謂的「抵押不動產」,也就是我們所熟知的「法拍屋」、「金拍屋」、「銀拍屋」啦!其實這三者都是遭到拍賣的不動產,主要的差別只在於「執行拍賣機構」不同。

【法拍屋】

法拍屋
法拍屋

法拍屋的「法」,所指的即為法院。法拍屋是由於屋主以房子做為抵押品,卻欠債未還,因此債權人只得依法向法院聲請拍賣房子,來還清積欠的債務。

通常會由各地方法院進行不動產拍賣,採取「現場彌封投標」或「通訊投標」等兩種方式,還有點交或不點交的問題,至於法拍屋的保證金及底價,則由法官參酌估價報告書後決定。

由於法拍屋價格通常較一般市價更低,因此吸引許多喜歡高報酬的房地產投資者關注。

【金拍屋】

金拍屋
金拍屋

金拍屋的「金」,則是「台灣金融資產服務公司」所拍賣的不動產。民國90年後,政府為加速處理銀行的「不良資產」,以及並協助法院處理法拍屋,正式成立「台灣金服公司」擔任公正第三人來進行抵押不動產的拍賣。

【銀拍屋】

銀拍屋
銀拍屋

銀拍屋的「銀」自然就是銀行了,銀拍屋就是債權銀行向法院聲請強制執行拍賣的抵押不動產,後因「無人應買」便由債權銀行自行承買處分的不動產。

簡單來說,就是有些法拍屋是由於積欠銀行貸款或房貸逾期未能繳清而遭到法拍,這些法拍屋的債權人是銀行所有。為了清償債務,債權銀行向法院聲請拍賣,然而經過法拍屋的程序後,法拍屋流標無人購買,就會由銀行承受自行處分。

法拍屋VS金拍屋 VS 銀拍屋 比較表

項目 法拍屋金拍屋銀拍屋
定義 抵押權人依強制執行法聲請法院辦理拍賣變賣之抵押不動產法院委託 台灣金融資產服務公司 ,辦理拍賣變賣之抵押不動產經銀行聲請拍賣流標後,由銀行承受後自行處分之不動產
拍賣管道 法院台灣金融資產服務公司 各資產管理或管理顧問公司
拍賣方式 現場彌封投標現場彌封投標現場公開競標
是否有點交 有點交問題法院委託:有;
其他:無
無點交問題
投標底價法官參酌估價報告後訂定 台灣金融資產服務公司 估價師訂定各銀行自行評估訂定
投標保證金投標底價之10-30%,一般為20% 投標底價之10-30%,一般為20% 依各銀行規定
得標後款項 7日內補足7日內補足,或向銀行貸款可向拍賣銀行貸款
優點 可能有好物件 1.可能有好物件
2.有入內看屋可能
3.可使用銀行貸款
1.價格比較低廉
2.可由仲介帶看房屋
3.有銀行信譽保證,產權清楚
缺點 1.分成有/無點交
2.無法事先看屋
1.點交問題
2.可能無法事先看屋
1.物件之缺失瑕疵較多
2.如反悔,投標保證金全數沒收
共同缺點1.只提供外觀照片、基本與產權資料讓投標人評估確認
2.房屋瑕疵不予保障
1.只提供外觀照片、基本與產權資料讓投標人評估確認
2.房屋瑕疵不予保障
1.只提供外觀照片、基本與產權資料讓投標人評估確認
2.房屋瑕疵不予保障

如何購買法拍屋?流程?注意事項

法拍屋流程圖
法拍屋流程圖

想投標購買法拍屋,在投標時、得標後有哪些需注意的重要細節呢?一起來看看吧!

【投標前】

  1. 了解法拍資訊:除了務必查詢的法院拍賣公告之外,也可尋求擁有較多經驗及知識的法拍仲介、代標公司、法律代書事務所的協助。
  2. 蒐集物件資訊:除了基本的申請物件謄本圖籍、了解物件抵押貸款設定情形之外,也應親臨現場,仔細觀察物件內外,並詢問周遭住戶鄰居、管理人員,取得相關資訊。
  3. 注意,以下這些物件可能使得銀行代墊額度降低:不點交物件、凶宅、海砂屋、輻射屋、結構明顯受損之物件、非完整持有之物件、地下室、小套房、宗教設施建物、持分比例不一致、高空屋率地區。
  4. 財力評估:如順利得標,需要在 7 天內繳清所有款項。請務必準備充足資金,以免因未繳清尾款而被判流標、損失保證金!

延伸閱讀:<法拍屋公告這樣看!法拍屋流程/資訊/注意事項懶人包>

【投標中】

  1. 備齊投標文件:投標前需向法院購買「投標書」,填寫相關訊息及投標金額後,附上一定銀行本票作為保證金(務必要於支票背面註明背書轉讓)再將所有文件封存,於投標日當天投入法院投標的標箱內。
  2. 銀行鑑價:如有需銀行代墊尾款,投標前請銀行對欲投標的法拍屋進行鑑價,確定銀行的代墊額度。
  3. 委託代標:如果因故而委託他人代標,請記得將「委任狀」一併附於投標書中。

【得標後】

  1. 7 日內繳清尾款:如順利得標,得標人需要在 7 天內繳清價款,否則視同流標。可能會因此失去保證金,得不償失。
  2. 取得權利移轉證書並申請過戶:繳清價款後,各地方法院會在 10~20 日內核發「權利移轉證明書」,得標人可以持此證明書,前往地政機關申請「產權移轉登記」。
  3. 點交&不點交:如得標人要點交,需向法院遞交「點交狀」。而「不點交」的情形常見有「無償使用」、「租用」及「共有持分」。

延伸閱讀:<法拍屋貸款詳解!買法拍屋可以貸款嗎?法拍代墊是什麼?>

法拍屋貸款流程圖
法拍屋貸款流程圖

結語

法拍屋、金拍屋、銀拍屋,其實和法拍屋都擁有相同的脈絡,各有其優缺點,也有必須注意的小細節。以上簡單為大家介紹法拍屋的種類及投標相關事項,希望有心踏入法拍市場的投資者、自住客,都能對法拍擁有基本的知識,在後續投標、得標時能更有餘裕面對點交、轉移等繁複的手續!

法拍屋QA

法拍屋、金拍屋、銀拍屋差異是什麼?

「法拍屋」、「金拍屋」、「銀拍屋」啦!其實這三者都是遭到拍賣的不動產,主要的差別只在於「執行拍賣機構」不同。

法拍屋價格會比市價低很多嗎?

法拍屋價格通常較一般市價更低,因此吸引許多喜歡高報酬的房地產投資者關注。

延伸閱讀:<法拍屋怎麼買?可以完全靠銀行代墊款來投標嗎?>

以上就是貸款通為大家整理「法拍屋/金拍屋/銀拍屋是什麼?差異點及法拍流程與注意事項總整理!」必看的知識重點總整理,希望大家都能順利辦妥 在後續投標、得標時能更有餘裕面對點交、轉移等繁複的手續!喔!

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