「能 繼承房屋 當然是一大好事，然而要怎麼聰明繼承房屋才能避稅呢？而繼承、贈與房屋會又有哪些相關稅賦呢？就讓本文分析繼承房屋的注意事項。」
繼承房屋的遺產稅要繳多少？
因為房價日漸高漲，許多人自己買不起房，就等著繼承父母親的不動產。這乍聽之下很美好，不過繼承不動產其實有很多意料之外的麻煩，還有許多付出沒想到的成本。
本篇文章跟各位說明繼承不動產的注意事項，還有需要付出的成本。
贈與稅提高後，使用繼承方式轉移不動產成本增加
在之前父母通常都會利用「贈與」的方式，買房送給子女，這是富人最愛使用的節稅方式之一。
但在房地合一稅、實價登陸後，贈與節稅的優勢不再，使得不動產贈與的數量降低許多。取而代之的，父母會使用「繼承」的方式，讓子女取得不動產。
- 贈與不動產給子女，需要負擔：土地增值稅＋贈與稅＋＋契稅。
- 繼承不動產給子女，需要負擔：遺產稅＋契稅
從上面列點能看出繼承不需要額外負擔土地增值稅，而且遺產稅會有抵免額可以免稅（下方會介紹），相比於贈予，可以省下不少稅金。
延伸閱讀:<《房屋過戶費用》房屋繼承／贈與哪個好？不動產贈與稅遺產稅算法解析！>
遺產稅抵免金額，幫助節稅
在遺產稅中，有相當多的免徵項目可以扣除，包含：免稅額（1,200 萬元）、喪葬費（123 萬元）、遺有配偶者（493 萬元），共計有 1,816 萬元的遺產不需課稅，子女可以多多注意。
倘若不動產金額超過遺產抵免稅額，子女需注意自己是否有金額可以負擔遺產稅額，還有要如何籌措資金來支付稅金。
延伸閱讀： 遺產稅繳不出來？不動產繼承應繳遺產稅／增值稅／印花稅超詳細懶人包！
繼承後出售，須注意房地合一稅
如果子女是在 2015 年 12 月 31 日以後，取得之房產的話，就須適用新版的房地合一稅。此時子女繼承不動產後，如果要將不動產出售的話，就須注意「房地合一稅」的影響。
房地合一稅的計算方式為：稅金＝稅基Ｘ稅率。
- 稅基＝「成交價」－（繼承房屋時的評定現值＋公告土地現值）－「費用」。
- 稅率＝則因不動產持有時機而定，持有時間越久，稅率約低。
此時，如果孩子要出售自己繼承的不動產，可以「納入父母取得不動產的時間」，藉此來降低「稅率」的影響（持有時間越長，稅率越低）；倘若實際居住 6 年以上、並自住設戶籍，稅率為 10%，而且還有免稅額 400 萬。
房地合一稅率簡表：
| 持有期間 | 稅率 |
| 1 年以內 | 45% |
| 1 年以上，未逾 2 年 | 35% |
| 2 年以上，未逾 10 年 | 20% |
| 10 年以上 | 15% |
| 實際居住６年以上，自住設戶籍 | 自用稅率 10%，免稅額400萬 |
注意尚未結清的房貸
由於現在房貸年份都相當長，許多子女繼承的房屋，房貸都尚未還完。而如果子女繼承該不動產，就會需要一併繼承相關的房屋貸款。
倘若無法負擔每月的貸款，此時繼承人可以考慮利用「限定繼承」來處理，此時相關機構會將不動產進行出售，出售之金額會優先抵償債務，如果有剩下的金額，子女也可以進行繼承；如果不夠支付，子女亦不用清償。
又或者，繼承人可以主動將不動產販售求現，以抵償債務，也是可行的選項之一。
延伸閱讀:《房貸》常見6個迷思說明及房屋貸款繳款條件怎麼貸最划算!
繼承須注意該不動產之所權狀態
倘若家中有多名兄弟姐妹，此時要以何種方式繼承遺產就會相當重要了。
如果是以「公同共有」的方式繼承，則每個繼承者是沒有應有部分的、只有共有部分，想要處分這個不動產，需要「所有人持有人」都同意，才能進行處理。
如果是以「共同共有」的方式，每個繼承者是應有部分的，而每個人可以處分自己的應有部分；倘若某繼承人想出售自己的應有部分（公同共有則無法出售），此時別的繼承人可以根據土地法 34-1，優先購買此不動產。
想要處分這個不動產，需要「所有人持有人」都同意，才能進行處理，實務上會相當難處理，不建議這樣進行。
因此，也有專家建議父母將繼承人單純化，只將房產給予其中一名子女，其他人則以現金或其他資產來繼承遺產。
繼承順位表
繼承在法律上其實有順序之分，就是所謂的「繼承順位」。
照血緣上的親疏進行排序：
- 第一順位繼承人：直系卑親屬（包括被繼承人子女、養子女、非婚生子女、孫子女，根據民法第1139條規定，以親等近者為先）。
- 第二順位繼承人：父母（如果被繼承人是被收養的，過世時這段收養關係還在，那養父母就是第二順位，生父母反而沒有繼承權）。
- 第三順位繼承人：兄弟姊妹（包括同父同母、同父異母、同母異父、領養的兄弟姊妹）。
- 第四順位繼承人：祖父母（包括祖父母及外祖父母，如果是收養的，則養父母的父母有資格）。
繼承房屋Q&A
繼承的土地已經依法繳納遺產稅，依照土地稅法第28條但書規定，免徵土地增值稅，而繼承取得之房屋，非屬契稅課徵範圍，也不用申報契稅。
主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成，政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度。
從「公同共有」變成「分別共有」，繼承人才能各自處分遺產，繼承人如果已有共識，繼承人便可向登記繼關辦理分割。分割後，房屋產權，就會變成繼承人各持份幾分之幾的方式。
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