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工業區分特種、甲種、乙種、零星各是什麼?工業用地貸款流程說明

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甲種、乙種工業區差別與工業用地辦銀行土地貸款教學。以下告訴你工業用地是什麼、工業用地可以蓋房子嗎,及如何用工業用地辦土地貸款。

近幾十年來,台灣的房價一路水漲船高,尤其在台北市、新北市,高昂的房價更是讓人望之卻步。

因此,有些建商跟消費者把眼光放到了金額相對較低、蓋在工業用地上的「工業住宅」。究竟工業用地是什麼?乙種工業用地蓋房子當自用住宅合法嗎?工業用地可以辦土地貸款嗎?

工業用地是什麼與工業區種類有哪些?

「工業用地」一般被定義為可合法用於工廠興建及登記的土地。

根據《都市計畫法臺灣省施行細則第 14 條》,土地使用分區依照規劃發展用途,共有 10 種類別,分別為「住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、體育運動區、風景區、保存區、保護區、農業區」。

其中,「工業區」又可往下細分為「特種工業區、甲種工業區、乙種工業區、零星工業區」,以下分別介紹。

工業區特種、甲種、乙種工業用地差別為何?

工業區分類
工業區分類

1.特種工業區:

特種工業區除得供與特種工業有關之辦公室、倉庫、展售設施、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳及其他經縣(市)政府審查核准之必要附屬設施外,應以下列特種工業、公共服務設施及公用事業設施之使用為限:

  • 一、甲種工業區限制設置並經縣(市)政府審查核准設置之工業。
  • 二、其他經縣(市)政府指定之特種原料及其製品之儲藏或處理之使用。
  • 三、公共服務設施及公用事業設施:

前項與特種工業有關之各項設施,應經縣(市)政府審查核准後,始得建築;增建時,亦同。

2.甲種工業區:

甲種工業區以供輕工業及無公共危險之重工業為主,不得為特殊建築物及土地之使用(如煉油工業、放射性工業、易爆物製造儲存業、液化石油氣製造分裝業。)

3.乙種工業區:

乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主,不得為下列建築物及土地之使用(火藥類、壓縮瓦斯製造者、煤氣製造者、屠宰場、碎紙漿製造者、放射性工業……)。

但公共服務設施及公用事業設施,不在此限。

4.零星工業區

零星工業區係為配合原登記有案,無污染性,具有相當規模且遷廠不易之合法性工廠而劃定,僅得為無污染性之工業及與該工業有關之辦公室、展售設施、倉庫、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳、其他經縣(市)政府審查核准之必要附屬設施使用,或為汽車運輸業停車場、客貨運站、機車、汽車及機械修理業與儲配運輸物流業及其附屬設施等之使用。

前項無污染性之工廠,係指工廠排放之廢水、廢氣、噪音及其他公害均符合有關管制標準規定,且其使用不包括下列危險性之工業,如:煤氣及易燃性液體製造業、劇毒性工業、放射性工業、易爆物製造儲存業、重化學品製造、調和、包裝業。

※:上述資料略有簡化,詳請請參見內政部營建署《都市計畫法臺灣省施行細則

而上述這些在《都市計畫法》規範的用地種類,都不能作為住宅使用。

延伸閱讀:<5分鐘搞懂土地分類及權狀上的地目的意思>

乙種工業用地用途有哪些?

上面提到,乙種工業區以供「公害輕微」之工廠使用為主,而根據《都市計畫法》規定,乙種工業區因應工廠工業發展之需求,還可以用來興建工廠必要附屬設施、工業發展有關設施、公共服務設施及公用事業設施,以下列舉之。

  • ● 工廠必要附屬設施
    ○ 研發、推廣、教育解說、實作體驗及服務辦公室(所)。
    ○ 倉庫、生產實驗室、訓練房舍及環境保護設施。
    ○ 員工單身宿舍及員工餐廳。
  • ● 工業發展有關設施
    ○ 通訊傳播事業
    ○ 環境檢驗測定業
    ○ 消毒服務業
    ○ 倉儲業相關設施(賣場除外)
    ○ 剪接錄音工作室
    ○ 電影、電視設置及發行業
  • ● 公共服務設施及公用事業設施
    ○ 警察及消防機構
    ○ 加油站、液化石油氣汽車加氣站
    ○ 電信設施
    ○ 醫療保健設施(醫療機構、護理機構)
    ○ 社會福利設施(兒童及少年福利機構、老人長期照顧機構、身心障礙福利機構)
    ○ 幼兒園或兒童課後照顧服務中心。
    ○ 郵局、銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構
    ○ 汽車駕駛訓練場。
    ○ 客貨運站及其附屬設施。
    ○ 運動設施
    ○ 旅館

乙種工業用地住宅是什麼?乙種工業區可以蓋房子嗎?

因為「乙種工業區」可以興建上述工業發展相關設施與公共服務設施,加上部分工業用地又位於都市計畫裡的精華地段,近年逐漸擺脫人潮少、生活機能差的狀況,且土地、房價又相較住宅區便宜二至三成,因此有越來越多建商把眼光放到工業用地上,規劃與社區住宅類似的建築物。

這種蓋在工業用地上的住宅,就被稱為「工業住宅」或「工業宅」,其中又以「乙種工業區」的工業宅最為常見。

雖然建商多數都會在售屋時標明「工業用地」,但因為建物規劃與一般住宅無明顯差異,加上房價較周邊住宅區便宜,還是會有民眾購入。

但也有不少建商、代銷用話術賣工業宅,讓購屋者不知道自己買的房子位於工業用地,或是以為在工業用地蓋自用住宅是沒問題的,引發許多糾紛。

現在重點來了,在工業區蓋自用住宅,是合法的嗎?

工業用地蓋房子或住宅合法嗎?

工業用地被歸類在《都市計畫法》的工業區中,無論是特種工業區、甲種工業區、乙種工業區,還是零星工業區,依法都不能蓋房子當作自用住宅使用,最多只能蓋辦公室或事務所。

雖然過去實務經驗中,土地分區在實際使用上保有一些彈性空間,例如,都市計畫中有些住宅區可以做部分商業使用。但在工業區興建房屋住宅,不在政府允許的彈性範圍之中,所以在工業區興建自用住宅,多半都是不合法的。

工業用地可以貸款嗎?

一般大眾較常碰到工業住宅的貸款需求,但是若你是經營製造業的老闆,有購買工業用地、興建廠房的需求,無論是購買「特種、甲種、乙種、零星」工業用地,都可以向銀行土地貸款,型態包括政策性的專案貸款或一般的銀行貸款等,可以貸款的成數大約為七成以下。

但這樣的貸款形式就不能夠適用於工業住宅的興建,必須要按照申請時的土地項目來建造與運用,例如購買空地、購買既有廠房、新建廠房等,按照地目來提交土地貸款申請,過件的機率才會比較高。

延伸閱讀:<想買便宜工業宅?小心沒辦法貸款!乙種工業住宅和一般住宅或商業住宅有何不同?>

乙種工業區住宅可以辦房屋貸款嗎?工業住宅貸款成數與利率介紹

由於乙種工業住宅通常以「一般事務所」、「一般零售業」,來申請建築執照,所以民眾無法以「自用住宅」的名義申請政府的房貸優惠,如:青年安心成家購屋優惠貸款(首購貸款)等。

在工業住宅貸款成數與利率方面,對銀行來說,乙種工業住宅的風險較高,因為乙種工業住宅較難脫手、居住環境較複雜、同時還可能有違法之虞,所以用工業住宅向銀行辦理房屋貸款時,貸款成數最高約落在 5 至 6 成之間,且年利率也會比一般住宅高,部分銀行則會直接拒絕核貸。

不過,工業住宅的優勢即是較低的不動產持有成本,整體房價的費用較低;且持有成本與一般住宅相去不遠,屬於低入門款的產品,因此某些消費者依然願意嘗試乙種工業住宅。

工業地貸款銀行有哪些方案?

工業地貸款方案,多數是由中央帶頭之政策性專案,也有部份銀行亦有承作工業用地的部分,下列表格僅供參考,詳細資訊請洽各家分行:

政策性專案貸款

協助中小企業紮根專案貸款

方案名稱 協助中小企業紮根專案貸款
貸款年限 土地、廠房、營業場所最長15年(寬限期最長3年);機器設備最長7年(寬限期最長2年);新技術取得、企業自動化與電子化之軟硬體設備最長5年(寬限期最長1年);營運週轉金最長5年(寬限期最長1年)。
貸款利率本項貸款利率最高不得超過中長期資金運用利率加二個百分點,機動計息。

各家銀行專案

方案名稱兆豐銀行-工業區優惠貸款專案(工好貸)
貸款年限土地貸款:最高8成
廠房興建貸款:最高6成
貸款年限 最長20年(含建廠期間最長3年)。建廠期間寬限期最長得申請3年。
貸款利率視企業資信及提供之擔保內容綜合評估核定。
方案名稱土地銀行-工商企業貸款-企業綜合融資
貸款年限●資本性支出資金:以不超過所需資金7成為原則。
●其他項目:得視實際需要核給綜合融資額度,並在額度內循環動用。
貸款年限●購建土地廠房及營業場所:最長20年,寬限期最長3年。
●購置或更新機器設備及其他:最長7年,寬限期最長2年。
貸款利率按貸放當時本行有關利率及手續費規定辦理。

申辦工業地貸款應備文件

  • 雙證件(正本+影本,正本僅供核對身分)
  • 土地所有權狀
  • 印鑑證明
  • 戶籍謄本
  • 收入證明(近6個月的薪轉明細及封面,若是公司,提供近1年的401表及公司帳戶近6個月的出入明細及封面)

工業地貸款申辦流程

  • 申請:貸款人評估個人資金需求,擬定可貸金額,並準備身分證、印鑑證明、銀行存摺封面影本、土地所有權狀等相關文件。
  • 估價:對土地的面積坪數、座落地點、周遭狀況等進行檢查記錄,依照物件的條件進行價格估算,可貸金額大約會落在估算價格的5~7成。
  • 審核:審核貸款人的基本資料,並且確定土地的基本價值。
  • 對保:案件順利核准後,貸款人和承辦機構約定時間進行對保,並提供匯款帳戶。
  • 設定:前往地政機關作抵押權的設定,抵押權登記的金額會是申貸金額的1.2倍。
  • 撥款:以上流程全部完成後,即可匯款至貸款人指定帳戶。

工業用地常見問題Q&A

工業用地可以貸款嗎?

無論是購買「特種、甲種、乙種、零星」工業用地,都可以向銀行土地貸款,型態包括政策性的專案貸款或一般的銀行貸款等,可以貸款的成數大約為七成以下。

工業用地蓋房子或住宅合法嗎?

工業用地被歸類在《都市計畫法》的工業區中,無論是特種工業區、甲種工業區、乙種工業區,還是零星工業區,依法都不能蓋房子當作自用住宅使用,最多只能蓋辦公室或事務所。

延伸閱讀:<《土地貸款》6個步驟完成申辦?5分鐘搞懂貸款流程及影響利率高低的因素!>

以上是工業區分為「特種、甲種、乙種、零星」各是什麼?工業用地可以貸款嗎?的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

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貸款通賴長森

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