房貸怎麼貸? 房貸是一生最大的支出之一，選擇好的不動產及房屋貸款方案至關重要。
本篇文章說明了房屋貸款的貸款訣竅，包含保持良好的信用紀錄、選擇良好的不動產地段、把握優質貸款身分、以及比較貸款方案的注意事項，幫助消費者找到優惠又適合自己的房屋貸款。
房貸怎麼貸款最划算?
房貸怎麼貸?買房是大多數人一生中牽涉最多金額的消費決策，而房貸則是最高金額的貸款負債，由此可見，消費者了解如何選擇最划算、並最適合自己的房屋貸款至關重要。
那麼要怎麼找到最划算房屋貸款呢？以下幾個銀行專員未必會跟你分享的房屋貸款訣竅，幫助你找到最適合的房屋貸款！
祕訣一、保持良好的信用紀錄
房屋貸款跟其他貸款相同，都需要跟銀行打交道，所以消費者自身的信用紀錄自然是評估的一大重點。
而且相較於其他種類的貸款，房屋貸款的貸款金額高，以八百萬的房貸來說，每多 1% 的利息，每年就將近要多付8萬元左右的金額，長期下來的金額將相當可觀。
而保持良好的信用紀錄，特別是在貸款前半年左右的尤為重要，消費者要記得準時還款、並集中與幾家鎖定的銀行進行往來，增加與銀行間的信任感。
另外要提醒的是：沒有與銀行往來的消費者，也就是俗稱的信用小白，對銀行來說，這樣消費者的還款狀況是未知的、亦沒有評估的依據，在貸款上也會較為謹慎。
所以如果預計自己後續會需要房屋貸款、或者其他貸款行為，與銀行進行穩定的交易行為相當重要。
延伸閱讀：
- 《了解如何培養信用評等》
- 《信用小白是什麼？》
祕訣二、選擇好地段的不動產標的
對於銀行來說，房貸的抵押品即是你的不動產，當抵押品價值越高、並在可預期的未來也能保有不錯的價值，對於銀行的風險就會降低，所以銀行自然願意給你更好的貸款條件。
而不動產有一句俗話，不動產投資最重要的三個要素——地點、地點、地點（location, location, location），因為地段會大大影響不動產的估值。
所以消費者如果希望自己的房屋，能對於銀行來說很有價值、希望能拿到更低利率或更高乘數的貸款。
在選擇房屋標的時，不妨選擇較好的地段，或考慮該不動產未來的市場漲幅，並在貸款時嘗試跟銀行協商，可能會有意料之外的收穫。
銀行通常將房子依地區分類，等級有A、B、C、D，A級最高能申請到8成貸款，B級則為7.5成，C級7成，D級只有6成。
延伸閱讀： 《首購族的買房秘訣!》
祕訣三、把握優質貸款身分或者請保人協助
貸款人的身分對於貸款來說也是一大影響要素，一般來說軍公教人員、知名企業員工，在貸款時都能較容易拿到優惠的貸款條件。
而薪資不穩定的 SOHO 族、自由工作者，則在貸款上較為吃虧，因為銀行對於這些職業未來的還款能力較無信心、風險較高，自然在貸款條件上難談。
所以如果你的貸款身分剛好是較有優勢的族群，建議把握現在的優勢來買房；倘若沒有這樣的好條件，消費者也可以透過條件較好的保人（例如伴侶），來增加銀行的信任感。
延伸閱讀： 《房貸利率越低越好嗎？》
秘訣四、貸比三家，以及留意特別貸款方案
由於每一家的房屋貸款利率及條件都不盡相同，甚至能貸款的乘數也會不同。
而且除了一般貸款方案以外，專門給青年的「青年貸款方案」，或者銀行在某些期間特別主打的貸款方案往往也有更多的優惠。
所謂貨比三家不吃虧，消費者應該要仔細研究數家銀行的房貸方案，畢竟這可是人生中最大的一筆支出之一，不能不仔細。
此外，挑選貸款方案時也不能只盯著最低利率，因為許多最低利率只是前幾年的利率，到後期可能會有更多漲幅。
消費者應該要評估的是實質年利率（APR, Annual Percentage Rate），才不會因小失大。同時，寬限期的長短、貸款的乘數跟金額、能否提前還款、違約金是多少，也同樣是需要考量的因素！
秘訣五、善用1000萬的優惠房貸
政府對於首次購屋的民眾，提供不少優惠房貸，包括財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」，搭配內政部自購住宅貸款。
年輕人在選擇房屋貸款時，政府其實有時候會有優惠的配套可以使用，該貸款最高成數可貸 8 成，最高金額可達 1000 萬元，貸款年限 40 年內（含本金寬緩期 5 年）。
還有租金補貼及前 2 年零利率的「購置住宅貸款利息補貼」。
適用對象：年齡在20歲以上，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅。
另一方面，我們也要提醒消費者，由於每次申辦貸款都會需要進行「聯徵紀錄」的調閱，如果在短期內有多次調閱「聯徵紀錄」的狀況發生，對後續辦理貸款會有不良的影響。
所以消費者要多做「事前調查」，也就是透過網路資源或者相關人士詢問，而不是直接去辦理貸款看貸款條件，因為這樣的行為會導致後續辦理貸款更加艱辛。
最後，如果你對於房屋貸款還有其他疑惑，包含要選擇哪種還款類型（是本利攤還、還是本金攤還？），房貸種類（理財型房貸、指數型房貸…），房貸流程要如何辦理，也歡迎你尋找專業的貸款公司，尋求專業的意見，幫助你找到最適合的房貸，順利成家！
房屋貸款方案內容說明
| 項目 | 房屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
申請房貸時，需要準備這些資料
- 1. 收入資料：最近6個月的薪轉存摺封面和內頁（須先補登存摺）或是去年的扣繳憑單。
- 2. 財力證明：最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁（須先補登存摺，由於銀行主要要看存摺餘額，並確認不是為了貸款臨時存進去的，所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1～2家銀行存摺影本）、定存證明、股票和基金明細（可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考，雖然因股價波動較大，銀行通常不認列資產，但仍有加分作用）、保險合約影本等，確認你有存款和可供變現的投資，讓銀行提高你的還款能力額度。
- 3. 買賣資料：買賣合約影本、買賣合約價金流程，如匯款單和支票影本，證明買賣確實存在。
辦理房貸的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
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房貸怎麼貸Q&A
自備款÷（1－貸款成數）＝可購買房價
可購買房價－自備款＝貸款金額
（貸款金額I房貸利率）÷12＝月利息負擔(寬限期每月負擔)
一般可申請房貸的管道：銀行、郵局、農會、壽險公司等。
如果是上班族，可以提供薪資證明或是報稅資料。如果薪資不高，可以提供本人或是的資產證明，例如：存款、定存、基金、房地產等等。
以上是房貸怎麼貸款最划算?銀行不告訴你的4個貸款祕訣,讓你輕鬆買好厝!的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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