房貸還沒繳完可以賣屋嗎?夫妻離婚房貸可以換人嗎?想知道房貸 變更貸款人 注意事項,本篇整理眾多貸款人變更因素:離婚、原貸款人過世、房屋買賣、繼承過戶等房貸變更貸款人需注意事項、必備文件證明資料及保人利率問題,讓你一篇看懂!

常見房貸轉移:買賣、過世、離婚因素房貸變更貸款人如何辦理

如今房貸期限長,在房貸未繳清時辦理轉移貸款人的案例也不少,不過最常見的還是:買賣、離婚、原貸款人過世等3大因素,也因而產生許多衍生疑問。

1、房屋買賣:

「房貸沒繳完可以賣屋嗎?」相信是許多人曾有的疑問。答案是可以的!不過房屋所有權的轉移前提是房貸必須先清償完畢。也就是說,要將房屋所有權轉移,可以請買方與買方銀行談定貸款方案及利率後,由買方銀行代償剩餘房貸,接著辦理過戶、轉移房屋所有權,買方再依照當初所談之條件償還貸款。

2、原貸款人過世:

「原房貸貸款人過世怎麼辦?」如不幸遇到這類變故,在房貸尚未繳清前、原貸款人過世,則由法定繼承人來繼承房屋所有權及剩餘貸款。也就是說,根據法律規定,首先會由配偶或第一順位的直系卑親屬(子女、孫子女)來繼承,若無,則由第二順位的父母繼承。不過要注意的是,繼承者須審慎評估剩餘財產及債務之比例總和,若負債過多無法負擔,則建議辦理拋棄繼承,以免被巨大負債壓垮、同時房屋貸款繳不出來遭到法拍喔!

而要更換貸款人,則可同時檢附已故借款人之死亡證明與除戶證明,同時檢附繼承人之財力證明、薪資等,作為變更借款人的徵信資料,要求更優渥的貸款條件。

3、夫妻離婚:

許多夫妻共同買房時,會由一方擔任貸款人、另一方則通常是保人。倘若夫妻離異,則離婚後的房屋所有權及房貸將重新變更,此時無論雙方協議由誰繼續負擔房屋貸款,都建議先辦理房貸轉貸,以免仍受連帶保證人的約束,被銀行請求返還債務!

需要注意的是,有許多民眾認為是否可以直接向貸款銀行要求僅變更保證人?但實務上並非所有銀行都可以接受,因此最保險的建議仍是進行轉貸,在辦理轉貸手續的同時便可以重新選擇貸款人、保證人,亦可重新簽訂契約。

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想變更房貸貸款人這幾點要注意:保證人、利率條件需重新審核

上述三種情形中,不少都需要重新簽訂借貸契約,因此對於房貸轉移/變更貸款人,還有以下三件事須注意!

1、保證人契約須重新簽訂:

無論是轉貸或是變更貸款人,對於銀行來說重新擬定合約,便需要重新和保證人簽約。因此銀行將通知原房貸之保證人,確認是否繼續擔任保人,若無則貸款人需要重新更換另一位保證人喔!而有些銀行也會要求新保證人的信用&資產條件需要更加嚴格否則不予更換,這些都可以再向銀行仔細確認。

2、房貸方案、條件利率重新評估:

同上述,對於銀行而言,變更貸款人等同於和另一位完全不同的人再重新簽訂一份房貸契約,因此舊契約所談定的條件及還款方案不一定能夠繼續沿用,還是要等待銀行重新評估新貸款人的信用、收入、財力狀況喔!

3、屋主非貸款人時須擔任保人:

假如房貸貸款人和房屋所有權登記持有者並非同一人時(如:父母為子女買房、夫買房登記妻名下等)要求屋主(也就是房屋持有者)需擔任保人。假如沒有的話,此保人與貸款人視同無償行為(民法中若兩方當事人,其中一方付出物、權或行為,而沒有得到相對應的代價,即視為無償行為),銀行不會使得貸款通過喔!

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結語:房貸變更貸款人,可轉貸/貸款條件/保人須重新審核!

本篇為大家整理了3種常見房貸轉移更換貸款人的常見因素、以及3件須注意事項,總體來說,房貸未繳清想換人,那麼貸款條件及保證人都需要經過銀行重新評估後,才能得知新貸款方案的利率與條件。而倘若您想更換貸款人的原因不在上述,那麼也可以透過「轉貸」的方式來轉移!房貸動輒二、三十年,想享有更好的房貸條件,建議諮詢專業的貸款計畫「貸款通」,為您爭取更適合的貸款方式!

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