自地自建貸款如何申辦？自己有地想蓋房子費用及貸款流程是？

自地自建 可以貸款嗎？ 應準備多少成本？貸款是否容易辦理？自地自建的流程怎麼走？ 因需自行補齊銀行貸款無法提供的資金，資金取得的門檻較高，但相對建築成本較低，且可百分百按照自己的想法來蓋自己的夢想屋。享受實際使用坪數和空間比建案的空間大出來太多！

這篇文章簡單說明自地自建土建融的資金取得，建照及使用執照的申請流程!比起購買建商蓋的新成屋，整體評估下來，自地自建可能更為划算!

自地自建可行嗎?

購屋成家，除了傳統的透天、大樓之外，還有什麼選擇？「自地自建」是最近相當熱門的選項。

這是為什麼呢？原來是因為屋主們對生活空間的想像越來越彈性且自由了。不管是新成屋或預售屋，都有既定的內部格局和外觀設計。

對於挑剔的屋主來說，想要找到一間完全符合心中藍圖的房屋是很困難的事，因此越來越多人開始採用自地自建的方式，規劃自己夢想中的家。

不過，買地自建房屋聽來浪漫，卻有很多需要注意的事情，其中資金來源就是許多人考慮的第一件事！究竟自地自建費用要準備多少？自地自建貸款怎麼辦理？流程怎麼走？本文一次通通幫你整理好！

自地自建是什麼？買地自建房屋法規有哪些？

「 自地自建 」顧名思義就是用自己的土地，蓋自己的房子，擁有獨立的產權，包括外觀設計、內裝格局等，都可以依照自己的喜好來設計與規劃，從 0 打造出屬於自己的專屬理想宅。

買地自建房屋基本上是可行的，但購買前要特別注意土地使用分區屬於哪種分類，不同土地使用分區類別會有不同用途，像是都市計畫內土地分住宅區、商業區、工業區等，依法可以蓋的建築物就有所不同，想要買土地用來自地自建前，務必詳加留意！

此外，自地自建房屋可以蓋的坪數與樓層，也與土地使用分區中的建築限制有關，例如非都市土地中的甲種、乙種、丙種、丁種建築用地，就各有不同建蔽率及容積率限制，其中丁種建築用地更是只能蓋工廠，不能蓋一般住宅。

自地自建，費用成本需要多少？

自地自建房屋的費用與成本會比跟建商購屋還要低一些，因為就目前市場行情來說，建商建屋會有土地成本 50% 至 70%、營造成本 20% 至 25%、營銷廣告成本 10% 至 15%，及建商利潤 20% 至 30%。

這時如果選擇用自有土地蓋自用住宅，就能省下營銷廣告成本與建商利潤，在資金運用上會更自由，也能最大化將費用花在房屋建造本身。

自地自建的資金從哪來？房貸？土建融？

想要買房子的人對房貸這個詞想必不陌生，但是接觸自地自建時，如果需要資金，可能馬上就會遇到可以進行「土建融」的建議，這時大家可能就有點疑問了。

1/什麼是土建融?

「土建融資」或「土建融」，指的是「土地融資」與「建築融資」的合稱，凡是購置建築基地並興建房屋的法人或個人，都有機會向銀行申請，是一種讓建商或個人在買地蓋房子的過程中，可以向銀行借錢融資獲得資金周轉的項目。

例如在建商要開始蓋房子之前，會先跟銀行借錢融資來購買土地、蓋建築物。

詳細的土地融資及建築融資看這篇 <土地融資是什麼?建築融資又是什麼意思?>

2/土地融資，以土地本身當作擔保品

「土地融資」是當人們準備「購買土地蓋房子」或「用名下土地蓋房子」時，可以提供資金周轉的融資項目，有些銀行稱之為「購地貸款」或「基地貸款」。

通常建商的第一步會先辦理土地融資，以土地當作擔保品來貸款，購入想要蓋房子的建地。一般的土地貸款時，通常核貸的上限會在擔保品查估價值80%的範圍內，但是最高金額則是以購買土地時取得費用（也就是你以多少錢購買）的七成為限。

在這個步驟時，因為擔保品就是土地本身，因此相對來說申貸難度還算比較低，但是到了建築融資的階段，需要準備的東西就比較多了。

3/建築融資，以未來興建完成的建物為擔保

「建築融資」是在建築物興建過程時，因應營造費用、資金周轉，可以辦理的融資貸款項目。

建築融資在營建融資中，是指這個興建中的建築物將來建造完成後，承貸建築融資的金融機構擁有第一順位抵押權。

因為房地產在台灣一向是熱門且保值的投資項目，因此建商在向銀行申請土建融時，條件可以說是非常寬鬆的；但是對個人想要自地自建來說，申請土建融就比較困難了。

自地自建資金來源比較表

延伸閱讀<「建築融資」好難通過審核?一次搞懂貸款融資及過件小技巧!>

個人身分申請土建融

個人身分申請土融，須將土地設為抵押品，且附建築計劃書，證明用途，若1年後沒動工，貸款將會被收回。

申請建融須先提出建築計劃書及財務規劃表，建築計劃書包括預估的成本及施工時序等，重要的是財務規劃表，除要證明已有足夠的自備工程款，還得要證明未來可還款的能力，供銀行方參考。

個人建融也不是一次全額撥款，而是依照建築進度撥款，等工程到一個階段，受委託建造的營造商開出證明，銀行才會將部分融資金額撥出支付款項。

1. 對象：
取得建築基地所有權及建築執照起造人之法人及個人。如法人提供之土地為私人名義所有時，應以土地所有權人為共同借款人或連帶保證人。

2. 額度：
a.基地貸款：最高不得超過取得成本或時價扣除應計土地增值稅後之7成。
b.興建工程貸款：最高按預估造價之5成為限。

3. 期限：
依工程所需時間核定，最長五年，如建物完工出售時，應提前償還。

自地自建流程，建造執照申請與使用執照領取教學

雖然自地自建也算是擁有自己的房子，但是要注意的是，一般常聽到的「青年安心成家貸款」屬於購屋貸款，所以不能適用在起造房屋的方式。

1/個人申請土建融的基本條件

如果要以個人身分申請土地融資，需要把土地設為抵押品並附上建築計劃書證明用途，且一定要在1年內動工，否則貸款將會被收回。而能貸款到的成數也會依土地所在區域有所差別。

至於建築融資的部分，也不會一開始就拿到錢：興建開始之後，銀行才會按照工程進度分階段撥款。

所以如果想要自地自建的話，一開始需要準備的資金會比較多，通常會高於買屋的頭期款。

而且因為自地自建相當繁瑣，無論是法規證照申請、工程進度控管等問題，都需要屋主自己完成，所以自地自建者中途放棄的機率較高，因此也較少銀行願意承作，建議找經常往來的銀行，較有機會順利貸款。

2/自地自建土建融需要準備哪些資料呢

申請土建融除了一些基本的權狀清冊等，還必須提出建築計劃書及財務規劃表。

建築計劃書的內容要包含預估的成本及施工時序等，財務規劃表更為重要，必須要證明已自備足夠的工程款，還得要證明未來的還款能力，提供銀行作為自己有能力還款的參考。

申請土地融資應備的文件有

• 1.土地所有權狀
• 2.街道名稱的地籍圖、平面圖、空照圖
• 3.土地謄本
• 4.土地使用分區證明
• 5.建築執照(申請土融後6個月內一定要拿到)
• 6.都市計劃區段圖
• 7.買賣合約
• 8.個人財力證明:(雙證件:身份證/健保卡、收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)、在職證明或是勞保異動明細、戶籍謄本或戶口名簿)
• 9.公司法人財力證明: 公司資料(設立函，營利證，事項卡影本，公司帳戶近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入)，公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入) 、個人資料(負責人及配偶身分證影印本) 、報稅資料(當年的401表或405表，年度財報影本，近3年的資產負債表跟近 3年的損益表)

申請建築融資應備的文件有

• 1.建築執照
• 2.營建計劃書
• 3.施工圖面
• 4.財力證明
• 5.基地照片。
• 6.與地主合建保證金貸款另徵提與地主簽訂之「合建契約」。

3/土建融放寬，現在自地自建正是時候

不過，近年來由於各行庫資金寬鬆，所以逐漸放寬土地和興建建物的貸款成數，土地最高放寬到8成，建物融資則約5~6成，利率3%上下。

若是購地範圍在台北地區以外，土地取得成本就會較低，在市郊選擇進行自地自建，成本和市中心新大樓住宅價格差不多，但土地權狀坪數、實際使用坪數和空間卻會差很多。

因此，如果是在非都市地區成家購屋，或許自地自建也是一個好選擇！

自地自建相關資金選項：

• Ｏ土建融
• Ｘ青年購屋貸款
• Ｘ房屋貸款（有使用執照、權狀，可堪居住的房屋才可進行房屋貸款）

房子蓋好取得使用執照之後，要去地政事務所辦理保存登記，之前土地融資及建築融資如果是在同一間銀行申辦的，就可以直接向該銀行申請轉貸成房屋貸款，拉長還款的年限，減輕每個月要還款的金額。

4/ 自地自建流程

1. 建築設計
2. 申請建造執照
3. 營造工程工作進行
4. 領取使用執照，建築物能合法使用
5. 室內裝潢進行
6. 完工交屋

委託建築師事務所辦理建築執照申請：

• 1.如果目前土地上有建物要先申請拆除執照(一般併建造執照申請)
• 2.申請建造執照:書圖文件–申請書、委託書、土地使用權同意書(若起照人同土地所有權人則免)、建築師簽證、建築線指示圖、土地登記簿謄本、建物謄本(若無舊建物則免)、地籍圖、其他文件、建築執照圖
• 3.建築執照審查– 審查單位(都發局建築管理課)、協審單位(建築師公會)、繳交規費(依政府規定)
• 4.審查通過後，領得建造執照
• 5.水、電、消防、電信審查(一般稱之為四大管線)
• 6.四大管線審查通過，申報開工

委託建築師事務所或營造廠辦理請領使用執照階段：

• 1.繪製竣工圖
• 2.備齊書圖文件
• 3.審查單位–都發局使用管理課
• 4.審查通過後，領得使用執照
• 5.申請水電、門牌保存登記
• 6.建築物可合法使用

自地自建蓋好房子時要辦保存登記

新建好的房屋會進行首次的測量、應提出房屋的使用執照，裡面需證明須包含「建物測量成果圖」或「建物標示圖」等，辦理「建物保存登記」，這也就是建物所有權的第一次登記。

產權登記清楚的房子，在出售、出租時較具優勢，產權登記可以為購買人或承租人避免了後續可能產生的爭議。

保存登記辦好後，會取得建物及土地權狀，就可以直接向銀行申請將土建融轉貸成房屋貸款，拉長還款的年限，減輕每個月要還款的金額。

建物保存登記的流程

從申請量測到取得建物權狀最少也要2個月以上，辦理建物所有權第一次登記需要的資料及步驟是：（需做二階段申請案件）

【第一階段】至地政事務所申請

• １．建物測量申請書一份（地政事務所提供）
• ２．房屋稅籍證明影本一份（或其它證明文件）
• ３．身分證影本一份（正反面）
• ４．普通印章一枚（蓋章）
  ※ 地政事務所測量員至現場勘測無誤後，會核發”建物測量成果圖”，領取”建物測量成果圖”後，再進行第二階段 。

【第二階段】

• １．土地登記申請書一份（地政事務所提供）
• ２．登記清冊一份（地政事務所提供）
• ３．房屋稅籍證明影本一份（或其它證明文件）
• ４．建物測量成果圖一份
• ５．身分證影本一份（正反面）
• ６．普通印章一枚（蓋章）
  ※１．地政事務所收件後即依法審查，如需補正者，應於接到通知之日起十五日內依補正通知書所載內容補正，逾期未補正或未照補正事項完全補正者，則予以駁回。
  ※２．案件經審查無誤後即予以公告十五日。
  ※３．公告期滿無人提出異議，則予以登記繕狀；公告期間如有人提出異議者，依土地法第五十九條規定辦理。
  ※４．登記完畢後，申請人應持收件收據及印章至領件櫃台領取建物所有權狀。（並可申請建物謄本閱覽內容是否有誤）

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自地自建貸款QA

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以上是自地自建費用怎麼抓？應準備多少成本？貸款是否容易辦理？自地自建的流程怎麼走？的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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